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武汉十年房地产调控反思之四轮宏观调控解析

2019-03-21·09:07 | 武汉房产动态

武汉十年房地产调控反思之四轮宏观调控解析。

在我国房地产市场的发展过程中,宏观调控始终是重要的影响因素之一。国家始终高度重视市场调控工作,2003年,国务院发布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(国发[2003]18号),明确了房地产业的国民经济支柱产业地位,要求充分认识房地产市场持续健康发展的重要意义,要“坚持加强宏观调控,努力实现房地产市场总量基本平衡,结构基本合理,价格基本稳定,使房地产业的发展与当地经济和社会发展相适应,与相关产业相协调”。

其后,针对房地产市场在不同时期的矛盾和问题,相继采取了一系列的宏观调控政策措施,可分为六个阶段:

一是控制房地产投资过快增长阶段(2003-2004年)

二是稳定住房价格阶段(2005-2007年)

三是应对国际金融危机阶段(2008年-2009年)

四是促进价格合理回归阶段(2010年至2014年)

五是稳增长和去库存阶段(2015年至2016年9月)

六是分类指导因城施策促进市场健康发展阶段(2016年至今)。

需要说明的是,这几个阶段的划分是根据宏观调控侧重点的不同做出的,此次调研报告主要介绍2008年以来近四轮宏观调控的有关情况。

2008年以来,以财政政策、货币政策导向和搭配的变换为重要标志,我国宏观经济政策经历了两次重大调整,其中对房地产市场调控政策的转变是政策调整的重要内容,对房地产市场的发展和走向起到了深远的影响。宏观政策的这几轮重大调整虽然原因各有不同,但是都针对了我国房地产市场运行中存在的突出矛盾和问题,并在实践中取得了一定的效果,驾驭房地产市场的能力进一步增强,从中得到的经验和启示更是较为珍贵。

为了防止经济增长由偏快转为过热、防止价格由结构性上涨演变为明显通货膨胀,中央在2007年底将稳健的货币政策调整为从紧的货币政策。但由于美国次贷危机对我国经济影响的逐步显露,这次政策调整的具体举措并没有得到充分的展开。2008年9月份,国际金融危机导致国际经济环境急转直下,国内经济困难也明显增加。中央迅速出手对宏观经济政策进行了再次调整,2008年11月5日国务院常务会议决定实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策,这是我国货币政策十多年来首次提出“适度宽松”,标志着我国宏观经济政策的一次重大调整。2008年底的中央经济工作会议中明确提出“保增长、扩内需、调结构”的发展目标。

一、主要政策措施

全国房地产市场自2008年下半年以来,受国际、国内宏观经济的影响,加之前几年宏观调控作用逐步显现导致房地产市场自身需要调整以及尚未解决的深层次矛盾和问题,房地产市场出现回落,下行压力加大,成交量大幅萎缩,企业资金紧张,房地产领域潜在风险增加。为贯彻落实国务院关于进一步扩大内需、促进经济平稳较快增长的决策部署,国务院办公厅出台了《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》(国办发〔2008〕131号),武汉市也印发了《关于进一步促进武汉市房地产业健康发展的若干意见》(武政办〔2008〕178号),出台的一系列促进房地产市场发展的政策措施, 鼓励住房消费和开发投资,充分发挥房地产业对促进经济增长和改善民生的作用,加大保障性住房建设力度,对解决低收入家庭住房困难、拉动房地产市场发展,实现保增长、扩内需、惠民生的目标,发挥了积极和重要的作用。

1. 加大保障性住房供应。加大经济适用住房的供应,2009年经济适用房竣工面积163万平方米,销售19170套,提供实物配租廉租住房7500套,同比增长近400%,累计新增租金补贴18741户,实现了符合条件的困难家庭廉租住房租金补贴“应保尽保”。

2. 加大信贷支持力度。一是为鼓励个人购买普通自住房和改善型普通自住房,武汉市下调个人住房公积金贷款利率0.27个百分点。二是对首次使用公积金个人住房贷款的,也可按20%首付款比例的政策执行。三是鼓励居民改善型住房需求,明确对为家庭中年满18周岁子女首次购买的住房,也按首套住房贷款政策执行,享受相关优惠政策。

3. 促进存量住房消化。一是相应缩短了住房上市征收营业税的年限以及调整了个人所得税相关政策。二是对在购置房屋并出售原家庭唯一住房的,可对其重新购房契税税额进行一次性抵扣。三是个人转让住房暂免征收土地增值税等税收优惠政策。

4. 减轻消费者购房负担。为降低消费者的购房成本,武汉市调整各项房地产交易税费政策。一是建立契税梯次税率,对个人房地产交易免征印花税。二是对个人首次购买90平方米及以下普通住房房屋交易手续费减半征收。三是降低个人购买商品住房的专项维修资金缴交标准。

5. 拓宽享受普通住房和购房入户标准。武汉市将原普通住房标准中的有关标准进行了调整,进一步扩大了享受优惠政策普通住房的范围,降低在武汉市购买商品住房“购房入户”门槛。

二、主要成效

一是开发投资快速增长。2009年,全市房地产开发投资占社会固定资产投资25.9%,同比增长36.5%,高于全市固定资产投资增幅近3个百分点,房屋施工和竣工面积同比增幅都在10个百分点以上。

二是住房消费迅速启动。2009年,全市商品房销售面积为1397万平方米,同比增长123%。其中,商品住房销售面积为1258万平方米,同比增长142%。商品房成交金额达768亿元,同比增长138%,商品住房成交金额达662亿元,同比增长161%。

三是市场结构日趋合理。2009年,武汉市120平方米以下商品住房为市场的主要需求,销售套数占总量的70%,占比较2008年增加了3个百分点。其中90平方米以下占比最大为37%,占比较2008年增加了4个百分点。

四是信贷支撑作用明显。2009年,武汉市房地产各项贷款余额同比增长32%;其中新增贷款占全市的18%,同比增长191%。住房开发企业贷款同比增长27%;其中,新增住房企业开发贷款同比增长35%。个人住房商业贷款余额同比增长35%。

三、存在的问题

一是商品住房供求矛盾突出。2008年,受宏观经济和调控政策的影响,商品房新开工面积和土地成交规模大幅回落,直接导致2009年市场供应偏紧。随着国家拉动房地产消费政策的实施,房地产市场快速回暖,需求集中释放,消费迅速启动。但受商品房开发周期影响,市场供应滞后,导致当期市场供应量减少和成交量大幅回升形成较大反差,供求矛盾突出。

二是商品住房价格涨幅较快。受政策影响,市场变化较快,导致住房供求关系失衡,直接推动了房价上涨。加之市场转好,大量资金涌入房地产市场,土地价格快速上扬,加上城市拆迁成本、建安成本、劳动力价格上扬,都带动了武汉市商品住房价格的较快上涨。

三是投资投机性购房行为增多。随着积极的财政政策和适度宽松的货币政策的实施,加之居民投资渠道狭窄,在房价上涨预期的推动下,住房的保值增值效益明显,引发大量投资投机性购房行为。2009年,外地来汉购房的比例逐步上升,较2008年增加近7个百分点。

四、此轮房地产调控政策评价

2008年底的调控实质上仍是将房地产市场再次作为调控手段,以促进市场发展、启动住房消费作为拉动经济保增长、促就业,抵御全球金融危机的工具。在积极的财政政策和适度宽松的货币政策的支撑下,政府4万亿元的庞大投资计划和一系列救市政策的刺激下,住房消费快速启动,房地产业作为近10年来对经济增长贡献最大、见效最快的主要支柱产业,迅速触底反弹,政策效果明显,对“保增长”目标的实现起到了重要作用。全年武汉市住房销售面积、销售金额同比增幅都高达100%以上,住宅开发投资额增速约37%。此三项指标均超越2007年的高峰,再创历史新高。

但是此轮调控政府干预明显,也存在了一定缺陷。

一是违背了市场自身发展规律。按照西方国家发展经验,房地产自身发展周期一般是8-10年,上轮市场发展以1998年房改为标志,经过10年快速发展,已经到了需要自身调整完善的阶段;加之为了避免价格过快上涨、防止房地产市场泡沫,从2003年起我国就对房地产市场实施调控,政策效果在2008年开始显现。但为应对金融危机,防止经济下滑,房地产市场自1998年后再次作为拉动经济增长的主要产业,由于政策刺激重新回到快速增长的轨道,违背了市场自身发展规律,为09、10年价格快速上涨埋下了伏笔。

二是抑制房地产投机性需求的制度缺位。对信贷规模的流向没有进行控制,导致大量资金通过各种渠道流向房地产业,市场投资投机行为明显增多。对抑制投机的手段缺乏,对于购买第二套房、第三套房的首付比例和利率方面没有严格区别和执行,加之国内金融衍生产品发展滞后,居民投资渠道狭窄,商品房市场成为投资首选。抑制投机的税收手段不力。一方面保有环节税费偏低,持有成本低;另一方面住房转让环节所得进行调节的政策缺位,吸引了大量投资投机性购房需求。

三是房屋租赁与房屋置业市场不平衡,由于住房价格上涨较快,住房租售比过低,导致租赁市场供给不足,租赁市场需求和供应不相匹配,保持住房租赁市场供应持续稳定的政策环境不充分。

四是住房供应体系尚待完善,住房价格快速上涨和居民住房支付能力增长有限之间的差距迅速拉大,夹心层住房问题更加突出,保障性住房体系尚待建立,中低价位、中小套型普通商品房供应不足,社会反应强烈。

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