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房产减税!开启一轮新周期

2019-03-09·08:00 | 米宅

北上广深能成为一线城市是有其必然道理的,有些事情效率真的很高。

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北上广深能成为一线城市是有其必然道理的,有些事情效率真的很高。

几天前总理报告即将开启中国有史以来最大减税计划,几天之后一线城市马上开始行动了。

据媒体报道,北上广深四大一线城市房产交易的增值税附加税率大幅下降,其中上海从11%降到6%,北广深从12%降到6%。税率一下子下降了一半。此外,印花税率也减半。

实际上,上海已经落了实锤。

上海市人民政府发布《上海市人民政府关于对本市增值税小规模纳税人减征部分地方税费的通知沪府规》〔2019〕10号,《通知》显示,新闻中实行的税率减免,已经实实在在的发生了,并非空穴来风。

3月7日,上海链家、上海中原、上海我爱我家等房产中介公司也发布税费下调通知,自2019年3月7日起,不动产交易合同印花税、增值税附加税中的城市维护建设税及教育附加税税率发生调整,从侧面也证实了这一消息的真实性。

虽然,看着字面“税率减半”看着不少,实际上减的并不多。

我们先来回顾一下,现在二手房通行的税费标准。

补充一句,有些城市把增值税附加单独拎出来,有些直接合并到增值税中,没有拎出来,所以不同城市增值税似乎有点差异,实际上从总税率上来讲没啥差别。

我们来看一下,本次减免的效果。

以上海为例,调整前的增值税及附加总额为5%+5%*11%=5.55%,而调整后,附加从11%下降至6%,最终交税额为:5%+5%*6%=5.3%。

300万的房子,少交7100的税,当然这是个好事情,但是也谈不到多大的好事情。

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虽然,在实际效果上,谈不上多“刺激”,但是其“稳预期”意义不小。

因为,这预示着国家或者是地方政府,从减税这个角度,开始了“稳地价、稳房价、稳预期”的行动。

而在五年前的2014年,国家已经开始了同样的行动。

上一轮房地产周期中,国家进行了五次调控,四次正面,二次负面。我们这次着重说说四次正面调控。

实际上从2014年到2016年,国家花了2年时间,把这一轮房地产“去库存”的高潮掀起。

其中,运用了大约六种工具:

而,其中两次税收减免不可不提:

第一招,直接开启主要一线城市的房价暴击,第二招,直接开启全国范围一二三线城市房价暴击。

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那么,是不是本次降税,也会引起房价暴击呢?

答案是,绝无可能。

1、 力度不够,增值税附加减免,不是主要税种,减免的数额有限,刺激有限。

2、 上面的五种刺激工具,国家现在只是使用了两个半(降准降息算半个),而且还只是在有限城市,有限范围的使用。

所以,注定这次降税只是一个小范围内的小影响。

然而,如果从“稳预期”来看,它这确实是一个标志性事件,因为政府开始使用“减税”这个工具了。

如果对所有可能“稳房价”(jiushi)措施,进行盘点,你会发现政府的工具还很多。

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但是,工具那么多,为什么不一股脑用上呢?

因为,国家和地方政府都怕重蹈2016年故事——一个刺激政策执行后,效果未等全面释放,下一个刺激政策就开始执行。

结果呢?

结果是六种工具政策刺激高度叠加,造成房价一发不可收拾。

所以,对于2019年,我们可以得出四个结论:

1、 对于2019年,从全国范围来看“稳房价、稳地价、稳预期”的任务一定能完成,因为工具箱中的工具如此之多,足以对抗负面因素对于房价的影响(正在进行的小阳春实际上主要诱因就是部分国内城市松绑了部分限购政策)。

2、 工具箱工具的投放,会按照“因城施策”来进行,一次投放一个城市,范围有限,不会造成如2016年契税改革那样的全国统一进行刺激,全国一块大涨的的不堪局面。

3、 即使对于一个城市,工具箱工具虽然多,但是不管是中央还是地方政府,在某个刺激工具执行完全产生效果之前,是不会再贸然多放下一个的。这就是,央行为什么总是降准比较积极,而那么缓慢的在调整基准利率上浮。

4、一旦房价上升过快,并不排除使用“负面”调控工具,不管是一线还是四线。

所以,2019年,中国房地产注定是个稍显漫长,但是始终向上的复苏。

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