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2019年高端项目鏖战开场 新房供应或集中在这些区域

2019-01-19·07:11 | 亿房网综合

本周武汉都有哪些看点,你关心的都在这里。这波高价盘为何坚持不开盘? 2019年高端项目鏖战开场;2018武汉楼市分化明显 2019年供应或集中在这些区域;2019首场土拍:旭辉28亿拿光谷地 奥山东西湖冰雪中心来了;2019武汉这三个区域值得拿地深耕 二手房需求重回新房怀抱

  

本周武汉都有哪些看点,你关心的都在这里。

看点一:这波高价盘为何坚持不开盘? 2019年高端项目鏖战开场

看点二:2018武汉楼市分化明显 2019年供应或集中在这些区域

看点三:2019首场土拍:旭辉28亿拿光谷地 奥山东西湖冰雪中心来了

看点四:2019武汉这三个区域值得拿地深耕 二手房需求重回新房怀抱

看点一:这波高价盘为何坚持不开盘? 2019年高端项目鏖战开场

挥别2018,2019年已翩然而至。每到年终,武汉地产圈都比较热闹。这一次,各种榜单、媒体报告发布会依旧纷至沓来,而论调却基本一致:地产人2018年下半年的日子不好过,2019年上半年的日子也不一定好过。

在地产人喊着“活下去”的今天,离那个“躺光时代”仅仅隔了1年的时间。

淹没一切的是海水,改变一切的是时间。

仔细回忆下,2014年是行业非常冷的一年,这一年,武汉高端项目去化率低成为开发商不能言说的“痛”;

2015年回暖的时间点是330,这个日子很多人都知道楼市出政策了;

2016年可以说是土地市场最为疯狂的一年,不少开发商可以无所谓的随意举牌。

2017年被称为楼市“躺光时代”。不管地段、产品品质、营销手段如何,这些都不重要,房子都是靠抢的,无论是开发商还是购房人都是“皆大欢喜”的。这一年也催生了不少“伪高端盘”。

2018年上半场楼市高歌猛进,而进下半年场,高端项目捉襟见肘的成绩,却让地产人纷纷喊话要“活下去”。

历史总是惊人的相似   

楼市故事不断轮回上演

从今年武汉亿房网发布的年度数据来看,均价过2万项目去化率持续走低,市中心改善型产品楼盘成交逐渐分化,个别项目销售出现停滞状态,在减配降价的基础上,纷纷启动分销,高地价地王项目面临市场挑战。

说起武汉的高端项目,相较于普通住宅,高端市场相对独立,受整体环境的影响也较小,但是在高端项目这个自身循环的系统里,真实的情况也是各有差别。

今年高端项目去化走低,与2014年的情形也是惊人的相似。

2014年年底,无论是汉口滨江还是武昌滨江,各板块高端项目去化一路走低。拿汉口滨江的和记黄浦江尚项目来说,2014年2月14日推出90-180平米户型,共计900多套,去化仅3成不到;月湖板块的九龙仓月玺在2014年6月1日首开,主推1、2、7、8栋90-180平米户型。以起价8800,均价11000开盘,去化仅在5成左右。而九龙仓月玺项目地价就是8063元/平米。

4年过去了,资本并没有饶过这些高价地项目。

不信,我们盘点一下2016年那些高地价项目,如今的现状?

我们依然以汉阳为例,汉阳某滨江项目,2016年拿的地价就是2万,其2018年备案均价为29000元/平米。但是从2018年的成交数据来看,全年199套的成交居然上高端项目成交榜单前十。

想当年几十家开发商激战汉阳滨江,某房企一举以超过两万的楼面价成为胜利者。败下阵来的开发商们,如丧考妣。

有人问拿这么高的地价,能否做得出来?一位老总十分淡定回答到:“你应该去问问和我们一起举牌的,他们为什么能做,我们只不过比他们多加了一次价。”

抽到签的幸运儿,总能收到来自各界的祝福海报、点赞无数。除了朋友圈的隔空祝福,还有上门送花篮的,不知道收到花篮的房企,两年后有没有完成“活下去”的目标。

在售

东原启城

2019年9月28日开盘

洪山区烽胜路与白沙五路交汇处

名校周边 地铁盘 精装修 住宅 一房一价

均价: 14400/㎡

看点二:2018武汉楼市分化明显 2019年供应或集中在这些区域

2018年武汉新房市场春暖夏热,秋凉冬冷;二手房市场一路走低,陷入僵局。2019武汉新房、二手房市场会如何发展?哪些区域最值得关注和投资?

为此,湖北地产联盟对亿房网研究中心负责人张瑜进行了专访,一起听听她对今年武汉住宅市场有着怎样的解读?

政策解读与预判:

2018年保刚需 2019年政策攻关年  因城施政、分类调控进一步凸显

亿房网研究中心负责人张瑜,首先对2018年的楼市政策进行了解读。她分析到:2017年,构建长效机制成为政策核心方向;时至2018年,“支持以刚需为核心的合理性购房、保障住房政策兜底”为政策主题,一系列的监管政策相继出台; 从长效机制的实施节奏来看,2019年必然是配套政策和执行攻关年;而伴随着2020年房地产长效机制和新住房体系的基本成形,限购政策或将适时退出。    她预计随着楼市降温的市场因素影响,调控力度或将逐步减弱,继续出台进一步打压政策可能性较小,对长效机制的推进使得2019年对现有政策放松的可能也不大,但局部因城施政、分类调控的趋势将进一步凸显。

其次对于人才引进方面,2018年武汉常住人口1089.29万,较往年多增27万。到2020年武汉市常住人口预计1180万,人均住房建筑面积35平方米,预计2030年,武汉市人口或将达到1720万人,这意味着全省将有四分之一的人口居住在武汉。    所以我们认为在2019年,人才房的政策或许会继续放宽。结合近年来新流入的人口分布来看,特别是留汉大学生超过六成落户武昌尤其是光谷,这也大幅推动了光谷各版块住房的需求和价格。

对于武汉楼市的投资价值,张瑜分析到:2018年武汉商品房销售面积占全省的比值从42.79%下降至30.53%,销售额占全省比值从72%下降至47%,湖北省内三四线城市楼市热度上升,尤其是宜昌、襄阳、孝感等热点城市销量增幅超两位数 。   预计2019年武汉GDP增幅约8.1%左右较去年基本持平,仍高于全国6.5%增幅。2019年武汉投资规模仍保持高位,预计经济增长保持中高速增长。    武汉城市和经济维持中高速发展,加上棚改政策调整和楼市趋冷对省内三四线城市的打击,预计2019年武汉房地产经济首位度将明显提升。

2018楼市分化明显

2019新房限价和刚需优先仍是武汉楼市核心

2018年的武汉商品住宅市场方面,可以说是迷雾重重。楼市从千人排队买房,到降价退房,市场周期性更替规律明显。上半年受供应影响,市场出现供不应求的局面,各板块楼盘去化率惊人;进入下半年房企迫于资金压力,集中供应潮明显,市场转冷。影响这一轮行情很重要的一个原因,是开发商的现金流受到了很大的挑战。一方面是银行融资渠道的掐紧;其次是房企的资金回笼,受到了网签、房贷等多重因素的影响。

结合今年武汉楼市的态势,张瑜对2019年商品住宅市场的发展趋势整体抱乐观态度。“2018年主城区楼市成交持续分化、主城区大多呈现供大于求,面临库存量去化压力;远城区成交表现不俗,供求关系趋于平衡,成交主要集中在黄陂蔡甸东西湖。其次高价盘去化遇冷,过2万项目去化率持续走低,市中心改善型产品楼盘成交逐渐分化,个别项目销售出现停滞状态,在减配降价的基础上,纷纷启动分销,高地价地王项目面临市场挑战。”

现阶段武汉楼市已经有所降温,张瑜表示,2019年商品住宅市场总体是一个平稳态势,但部分区域一些项目还会出现一轮上涨。

二手房方面,2018年武汉二手房成交遇冷,尤其是进入下半年,各板块二手房挂牌均价一路下滑,倒挂现象减少。新房限价所产生的政策红利是导致2015-2017武汉一二手房价倒挂加剧的主要因素。2018年随着需求转弱及新房刚需优先政策,一二手房价倒挂程度降低,预计2019年二手房价将进一步松动、议价空间扩大。

在售

汉口派

2018年12月15号开盘

武汉市江岸区解放大道与后湖大道交汇处

地铁盘 综合体 装修房

均价: 18500/㎡

看点三:2019首场土拍:旭辉28亿拿光谷地 奥山东西湖冰雪中心来了

2018年最后一场土拍还让人意犹未尽,2019年的第一场土拍已翩然而至。但等来的新年首场土拍依然延续了2018年下半场的冷淡开场,原定的6宗地块,就有3宗终止挂牌,2宗底价成交。

最新成交结果一览:

最新消息:

2018年12月4日发布的《武汉市挂牌出让国有建设用地使用权公告》(2018年第28号)中,P(2018)181号、P(2018)184号地块终止挂牌出让。

2018年12月19日发布的《武汉市挂牌出让国有建设用地使用权补充公告》(2018年第25-2号)中,P(2018)156号地块终止挂牌出让。   

网上地块成交详情:

编号P(2018)182号江夏庙山产业园向阳村纯住宅地块溢价11.83%成交,楼面价6710.01元/平米,成交总价35920万元。竞得单位:武汉江夏城投集团。

现场地块成交详情:

编号P(2018)183号东湖新技术区地块底价成交,楼面价5455元/平米,成交总价28.43亿元。竞得房企:武汉辉恒置业有限公司(旭辉关联公司)

编号P(2018)141号东西湖径河地块底价成交,成交总价91040万元,楼面价3247元/平米,竞得单位:奥山集团

在售

天汇龙城

2019年9月7日开盘

武汉市黄陂区盘龙城巨龙大道90号(中百仓储旁)

精装修 学区房 百万方大社区 一房一价

均价: 11240/㎡

看点四:2019武汉这三个区域值得拿地深耕 二手房需求重回新房怀抱

昨日下午, 《武汉房地产发展趋势论坛暨2018武汉房地产市场数据发布会》在武汉万科君澜酒店圆满落幕。

本次业内翘首以盼的行业年度报告会上,嘉宾带来的分享干货满满,对2019年武汉楼市走向具有重要的参考意义。以下是本届发布会上的精华提取。

亮点一

2019年武汉土地市场深耕区域将包含长江新城、黄陂前川杨春湖商务区等

昨日的发布会上,中原地产首席分析师杨丽宇对2019年武汉土地市场重点拿地区域提出了建议。她指出,2019年武汉一些值得深耕的区域需要满足三个基本逻辑:一是这个区域有较大的土地可拓展空间;二是这个区域有更强的推地意愿;第三点则是该区域配套成熟或者产业导入能力强。

基于以上三个逻辑的考虑,武汉2019年的土拍市场应重点关注以下几个因素影响的区域。

一:军运会辐射影响的区域。2019年武汉军运会将有35个比赛馆,新建13个,改造22个,其中新建会馆数量最多的是沌口和蔡甸。在供地层面,这两个区域推地的迫切性将是比较强烈的。

武汉体育中心

二:轨道交通投入的区域。在武汉第四轮轨道交通规划里,可以看到未来像黄陂、光谷东、汉南等区域轨道交通投资金额都处于前列,可以预判这些区域推地意愿或将更强烈。

三:土地整理完成的区域。杨春湖是武汉土地整理完成的区域之一,目前有300多万方的用地,因土壤处理已经完成,该区域也将成为房企的竞争之地,预计2019年会进入高峰区域。

四:长江新城启动区。长江新城启动区在2019年已经达到了可供地的条件。不论是轨道交通阳逻线、江北快速路等基础建设都极大地拉近了长江新城与汉口中心的距离,预计也会在今年进入到供地高峰期。

(图片来源:长江新城惠)

基于以上对武汉土地市场的梳理,预计武汉在2019年值得深耕的区域包括长江新城、黄陂(前川线沿线),杨春湖商务区、光谷新中心、黄家湖、以及汉南(小军山、滨江)都值得房企布局。

武汉买房 武汉房价

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