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武汉楼市杀不死你的,终将让你更强大

2019-01-18·13:55 | 南山南地产工作室

房地产这行最匪夷所思的一点是——所有人都知道这样做不对,但所有人都会这样做。

2019年已来,朋友们,新年好

特殊的时间节点,我们总保留一点生活的仪式感

然后面对又一个不确定的未来

我想2019年的武汉楼市,主旋律恐怕是填坑

为高周转填坑;

为高地价填坑;

为贵的资金填坑;

为2016~2018年所有的激进,填坑

站在2019年打开上帝视角,我们会发现3年前的自己,每一个决定都透着愚蠢

但时间拨回2016年,大概率你依然会把所有的错误再犯一遍

然后把坑留给2019年的自己

图源网络

房地产这行最匪夷所思的一点是——

所有人都知道这样做不对,但所有人都会这样做

因为不给自己挖坑,连填坑都机会都没有

你早就被这个行业埋了

今天你无比痛恨的错误,却是前2年你活下来的原因

那些错误,让你顽强的存在

敬一杯2019武汉楼市

所有杀不死你的,终将让你更强大

01

2018年的尾巴,哥跟武汉一家做豪宅的开发商,聊了4个小时。

对方最后精疲力竭,始终被话术包裹的业内人士,终于吐露几句真言——

XX,说实话,武汉有这么多豪宅,除了看起来新一点,真的比过去的产品迭代升级很多吗?

那些豪宅排队去晋合世家派单,有几家能把别人业主拉出来置换?

去年,冯仑牵头的一个组织在武汉开会,会址选择在东湖林语。

当时哥还挺纳闷,这个项目交付快20年了,他们干嘛选这里?

一个丧气的事实,武汉大部分经典项目,能够成为时间幸存者的楼盘,都诞生于2012年之前。

之后的项目,除了植入眼花缭乱的新概念,到底多大程度超越这些项目?

一些妖魔化的老项目,10年之后依然是武汉城市住宅之巅。

图源网络

如果要追溯原因,10年前的2009年,是一个分水岭。

当时,哥还在一线城市飘着。

一线城市,往往对这些信号更敏感。

当年,一个特别明显的感知,各种三代,挟资本杀入实体行业。

这是一个开端,资本的逻辑逐渐取代所谓专业精神。

很多行业的老派人物,很快丢盔弃甲,彻底出局。

当年有幸听过一个知名大风投的演讲,在他眼里,并没有消费者、市场的概念,只给我们描绘出绿油油一大片待割韭菜的画面。

在房地产这行,彻底被资本裹挟。

09年的四万亿,让地产行业狂飙突进,武汉2010年前后诞生大量地王,房价勇攀高峰。

另一个契机是7090政策——70%房子必须90平米以下。

这个政策,成为资本控制房地产之后,行业追求规模、周转、复制,最好的遮羞布。

而武汉的执行力度,冠绝全国。

图源网络:武汉

差不多从那个时候开始,武汉房地产全面“屌丝化”。

7090政策之下,全国房地产创新的重点都是“偷面积”。

而武汉对“偷面积”的控制之严格,全国出名。

这基本上又杀死了武汉房地产仅存的一点创新精神。

“政策红利+抵御通胀”是我们买房几乎唯一的理由,“产品红利”从来不是重点考量。

在如此诱人的政策红利下,时间和效率成了最宝贵的东西。

一个项目如果利润是10%,资金一年能滚10次,那么利润就是100%。

2015年,更大的“政策红利”送到嘴边。

“高周转”成为全行业奉若神明的战略,变成全行业的通行法则。

从设计、建筑到营销,所有的套路都是资本的逻辑,为了高周转,降低品质、加快工期,都是可以付出的代价。

02

疯狂运行3年之后,2018年戛然而止。

政策可以给你最充足的买房理由;

政策就可以给你最严厉的不买房理由;

图源网络

这一轮出台的所有调控政策,简直是为“高周转”量身定做。

“房住不炒”这句话,已经宣告房地产资本逻辑的死刑。

只是炒作的惯性,并没有那么快见效,大佬一声“活下去”,成为压倒骆驼的最后一根稻草。

无处释放的压力全部拥堵在一起,致命一击后,原来这行业的抗风险能力,如此脆弱。

2016~2018年做出的很多决策,现在看,都是坑。

2018年武汉楼市生存艰难的房企,都是给自己1、2年前犯下的错误买单。

土地买贵了,资金借贵了,销售跟不上节奏,填不上这个坑。

连一次开盘去化70%以上,都无法达到开发商预期,你就能想象,行业已经癫狂到何种程度。

站在2019年的大门,我们没有必要再回溯,也根本没有必要摆出一副“我早已洞察一切”的样子。

因为,如果3年前你不犯错,不癫狂,不激进,可能现在早已随风飘去,散落在天涯。

图源网络

坚持理性,坚持悲观,坚持常识的负债、拿地价位,结果只能是无地可做。

那时候,你反而会羡慕这些“填坑”的同行。

去年,有位房地产大V转发朗诗的观点,一位TOP10开发商人士很轻蔑地回了一句:朗诗是谁?

踏上资本快车的老大在哭喊,活不下去。

真正已经活不下去的,却是产品力曾经领先行业的开发商,他却在呼唤尊重。

这很讽刺。

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在售

光华御江湾

2018年11月14日开盘

武汉市蔡甸区工农路与茂林街交汇处,光华欣居旁

高层 装修房

均价: 8400/㎡

03

这确实是房地产怪相,产品做得最好的,绝对不是规模做得最大的,甚至已经死不见了。

在武汉房地产市场留下印记的项目,金都汉宫、晋合世家、东湖林语、银湖翡翠,包括西北湖凤凰城,敢问开发商今安在?

图源网络

中国房地产,一直在高速发展,总量从几千亿到10万亿+,不过20年时间。

武汉那些操盘百万方以上项目的开发商,他们成功的秘诀,绝对不是产品力,而是跟“城运”深度捆绑。

抓住武汉虹吸效应的风口,抓住武汉城改的风口,抓住武汉波澜壮阔的人口外溢风口……

说穿了,还是解决老百姓居住最基本的有和无。

最基本的需求,支撑起整个武汉楼市。

身在一个超级行业,超级风口的企业,当风口强劲,当供不应求,最有战略的房企,一定只做60分的产品,能做到70分就极具竞争力,然后快速复制。

站在千年难遇的风口,追求产品做到90分,反而会拖累周转,压制规模。

图源网络

绿城是这个行业值得尊重的企业。

你去绿城在浙江的项目踩盘,地面铺砖如何拼缝、对齐,都能津津有味讲上1个小时。

但是,这又怎样?

现实和资本的力量更大。

连宋卫平自己都说,企业左右不了市场,产品力并不能决定战役的走势,正如人力不能真正战胜天命。对于企业来说,命运只有两个字,生、死,无他。

你除了感慨——房地产罗曼蒂克史终于消亡,或许更应该真正尊重这个行业的运营规律。

所谓的专业人士不断吐槽资本强行扭曲房地产的底层逻辑,但如果没有资本的力挺,你可能连吐槽的机会都没有。

犯错是资本的负面连带效应,因为有犯错的能力,所以现在还活着。

04

被险资、基金各路资本洗刷一遍之后的房地产,2019年依然延续已经奠定的框架。

武汉楼市,就是TOP30开发商的战场,资本角力的舞台。

图源网络

一位一直做投拓业务的朋友,想当年在武汉拿地,不仅要上下打点,还得结交各路神仙,靠地头蛇从中撮合。可能一次腐败案就能让公司损失巨大,但一次成功也会赚得盆满钵满。

这本是小开发商生存之道。

但去年一家大房企的操作,刷新朋友三观。

一块地上市,招拍挂文件说得很清楚,土地上还有建筑物未拆完。

“这建筑物业主就是地主,那意思是,别人不要抢,抢了你也拆不动。”

但没想到,一家大房企,二话没说就拿了。

人家的理由很简单,我拆不动你也不能动,我们看谁能耗过谁。

仅仅坚挺2个月,地主就主动找大房企谈合作。

武汉楼市已经翻篇,土地交易也越来越公开化。

一级市场和二级市场逐渐彻底隔离,资金、品牌、实力较强的大型开发商,才是武汉楼市主体。

图源网络:武汉

当年,都是凭实力给自己挖的坑,挖自己的坑,让别人无坑可挖。

2019年,含泪也得把坑填满。

05

每一次房子不好卖的时候,舆论总会捡起一句正确的废话——

房地产躺收政策红利的时代一去不复,真正要开始产品力说话。

然而现实,却总是一次次打脸。

狼来了喊太多,哥都怀疑,现在,我们真到产品力说话的时候吗?会不会又成为一次先烈?成为同行嘲笑的SB?

站在2019年的门口,每个人都成长一岁。

成熟意味着不必非黑即白,毕竟成年人的世界,利益优先。

图源网络

最近有句话流传颇广,2018年是很艰难的一年,但却是未来10年最好过的一年。

一句话,把很多人整郁闷。

但焦虑是好事,你焦虑意味着对现状不满,意味着你还有更大的追求。

房地产这行业,自我纠错能力,相当强悍。

哥从来没见过哪个行业,在政策扶持和打击任性切换的HARD模式下,还能顽强生存。

每一次填坑的开始,也是一次行业创新的开始。

回忆刚刚过去的2018年,区块链泡沫、P2P爆仓、比特币价格腰斩,我们中国人产品力创新不行,商业模式创新也不行,但我们利益型创新非常行。

民众对钱没有安全感又不知道往哪里去,依然长期存在。

所以,为什么我们一定要把房子的资产属性和产品属性对立?

待售

万科云城

2019年6月21日开盘

武汉市洪山区白沙洲大道与八坦路交汇处

精装修 滨江 品牌地产 住宅 一房一价

均价: 16600/㎡

06

吴晓波说:

有怎样的国家,就有怎样的人民;

有怎样的人民,就有怎样的国家;

有怎样的参与者,就有怎样的时代;

本来楼市火热的三四线是房地产商们收割韭菜的主战场,而货币化安置是推动三四线城市房价上涨的重要因素,如今已经透支了未来房价的上涨空间,去库存的政策利好已经结束。

图源网络

每一次政策的压制,都提升房地产割韭菜的难度,单纯只会割韭菜的企业,还留着他干吗?

但是,房地产本质的资产属性,抗通胀的功能属性,没人试图抹去,也不可能彻底抹去。

在基于不动产保值增值大逻辑下的微创新,或许才是经历这么多开发商伤离别之后,我们应该给予房地产行业,应该有的尊重。

不是单纯,把房子当成收割的工具。

也不把房子,看成实现个人理想主义的工具。

去年,有家开发商重回武汉,让哥颇为意外。

这家存在感越来越弱的开发商,没想到还能起死回生。

哥跟开发商一位老朋友聊天感慨,原本形势不错,因为过于焦虑,过于担忧现行的模式不可持续,选择过早转型,猥琐发育被动应对,最终错失黄金3年。

悲观者往往正确,乐观者才会赢。

图源网络

而她回归的利器,则是急ZF之所急。

通过在外地的尝试,证明她有能力盘活明显过剩的社区商业,甚至盘活烂尾楼。

但一切创新的底座,正是重新尊重不动产的升值属性。

去年开始,很多开发商所谓“去地产化”,删去名称中“地产”二字。

大家都关注到,买房韭菜越来越少的现实,开始谋求“一蛇多吃”。

然后那些我们特别熟悉的住宅开发商,也在武汉做着长租公寓、分时办公,甚至医疗。

图源网络

中国企业家,普遍有个理念——中国13亿人,一个人骗一次,就足够。

而房地产大概发现,有能力买房的中国人,都骗过一轮之后,又该怎么办?

如何在资产/产品中谋求最佳平衡点,也许才是2019年,这个经济“最”困难一年,我们该做的事。

江湖路远,何日相见?

那些没有杀死你的,终将让你变得更强大。

在售

星悦城5期棠颂

2019年5月24日开盘

江岸区和谐大道(地铁6号线杨汊湖站A1出口旁)

名校周边 精装修 高层 住宅 临街商铺 一房一价

均价: 19632/㎡

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