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竞争加剧,逆风飞翔——武汉办公楼市场趋势分析

2019-01-18·10:48 | 亿房网

2018年武汉住宅市场总体平稳,那么写字楼市场又该如何应对新的挑战?仲量联行武汉研究部负责人徐伟龙在发布会上进行了主题演讲。

2018年武汉住宅市场总体平稳,那么写字楼市场又该如何应对新的挑战?仲量联行武汉研究部负责人徐伟龙在发布会上进行了主题演讲。

徐伟龙表示,2018年武汉优质办公楼市场进入供应高峰,达到了88万方。整体供应量大,需求也非常强烈,同时联合办公大幅度扩张,光谷地区需求十分强劲,全年创造了历史新高。而得益于需求释放,空置率达35.8%;租金方面,目前全市租金同比下降1.9%,是86元/平方米/月,甲级下降1.4%,达到了106元/平方米/月。

从武汉写字楼历史供需来看,2016年武汉供应量相对比较平稳,空置率呈现下行趋势,2015年达到了20%左右,2016年末供应井喷,2017年达到了峰值,空置率也随之上升,2018年供应仍处于高峰,全年新增供应达到了88.1万方,随着第三产业发展,高供应同时对应着净吸纳量的上升。

徐伟龙表示,有这几个点值得注意,从2019年到2020年,预计未来供应量仍将保持高位,每年在91.6万方左右,截止到2018年末,汉口体量有231万方,武昌229万方,预计未来汉口供应会逐渐增大,汉阳相比武昌和汉口来说起步稍晚,供应主要集中在四新和国博片区。到了2020年预计全市供应量有望达到911万平方米,随着供应增大,办公楼市场竞争只会更加激烈。

从武汉市需求情况来看,随着武汉市第三产业的发展,净吸纳量进一步上升,2019年创了历史新高,这里面有一部分是联合办公供应的。随着武汉经济转型升级和招商力度加码,需求也有一个持续释放过程,未来预计第三产业需求强劲,另外传统金融、专业服务、IT、房地产和建筑是武汉市场未来的需求主力。

从租金情况来看,大量供应导致办公楼市场租金承压,其中优质办公楼租金稳中有降,预计同质比租金指数会下降。此外,单一及散售业权的租金差别更为明显。自持项目拥有更加优质的管理水平,租金要高于散售项目,单一租金是93元(甲级),散售租金是81元(甲级)。

从空置率来说,尽管单一业主租金更高,但空置率略低于散售类,说明价格因素不能百分点决定出租率。办公楼想要取得长期的收益无非是长期稳定的高出租率,内部就是提升硬件和软件水平,外部就是地理位置,政府有没有给相关政策支持。同租金级别肯定是品质高的更容易取胜,业主应该倾向于如何为租户提供更加优质的办公体验。

徐伟龙还提及,今年,联合办公的扩张反映出办公楼市场已经进入软实力竞争阶段,联合办公本质上提供了一种优质的服务,它没有资产,是租过来的楼进行装修,然后做一些配套服务,本身做的也是服务业。实际上他们的出现也标志着办公楼需求逐渐向软实力进发。目前,有一些联合办公的品牌在努力提升自身的配套水平,包括提供大面积的发布会场地等等,他们也会组织一些沙龙,增加办公人群的体验感,不仅仅只有工作,而是工作与生活的紧密结合。未来竞争只会更加激烈,相信做到最好,还是能看到亮点的。

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