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2019武汉这三个区域值得拿地深耕 二手房需求重回新房怀抱

2019-01-18·08:05 | 湖北地产联盟

本次业内翘首以盼的行业年度报告会上,嘉宾带来的分享干货满满,对2019年武汉楼市走向具有重要的参考意义。以下是本届发布会上的精华提取。

  

昨日下午, 《武汉房地产发展趋势论坛暨2018武汉房地产市场数据发布会》在武汉万科君澜酒店圆满落幕。

本次业内翘首以盼的行业年度报告会上,嘉宾带来的分享干货满满,对2019年武汉楼市走向具有重要的参考意义。以下是本届发布会上的精华提取。

亮点一

2019年武汉土地市场深耕区域将包含长江新城、黄陂前川杨春湖商务区等

昨日的发布会上,中原地产首席分析师杨丽宇对2019年武汉土地市场重点拿地区域提出了建议。她指出,2019年武汉一些值得深耕的区域需要满足三个基本逻辑:一是这个区域有较大的土地可拓展空间;二是这个区域有更强的推地意愿;第三点则是该区域配套成熟或者产业导入能力强。

基于以上三个逻辑的考虑,武汉2019年的土拍市场应重点关注以下几个因素影响的区域。

一:军运会辐射影响的区域。2019年武汉军运会将有35个比赛馆,新建13个,改造22个,其中新建会馆数量最多的是沌口和蔡甸。在供地层面,这两个区域推地的迫切性将是比较强烈的。

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二:轨道交通投入的区域。在武汉第四轮轨道交通规划里,可以看到未来像黄陂、光谷东、汉南等区域轨道交通投资金额都处于前列,可以预判这些区域推地意愿或将更强烈。

三:土地整理完成的区域。杨春湖是武汉土地整理完成的区域之一,目前有300多万方的用地,因土壤处理已经完成,该区域也将成为房企的竞争之地,预计2019年会进入高峰区域。

四:长江新城启动区。长江新城启动区在2019年已经达到了可供地的条件。不论是轨道交通阳逻线、江北快速路等基础建设都极大地拉近了长江新城与汉口中心的距离,预计也会在今年进入到供地高峰期。

(图片来源:长江新城惠)

基于以上对武汉土地市场的梳理,预计武汉在2019年值得深耕的区域包括长江新城、黄陂(前川线沿线),杨春湖商务区、光谷新中心、黄家湖、以及汉南(小军山、滨江)都值得房企布局。

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亮点

 武汉2019年预计新房价格涨幅继续回落,二手房需求将流向新房需求

亿房研究中心负责人张瑜对2019年武汉住宅市场提出了几个方面的预判:

在政策方面,2019年房地产政策将维持“不紧不松”的状态。随着楼市的降温,调控力度会有所减弱,但进一步推出打压政策的可能性非常小。在长效机制大背景下,对现有政策放松的可能也不太大。局部也会因城、因类、因人灵活调整。

在新房价格方面,预计2019年新房价格涨幅继续回落。

2018年武汉新房价格同比上涨9.8%,涨幅较去年回落7.1个百分点,在价格严格管控及需求转弱的前提下,预计2019年新房价格涨幅继续回落。新房限价导致的武汉一二手房价倒挂加剧的现象,在需求转弱及刚需优先政策等的影响下,程度将降低。

在二手房市场方面,2019年武汉一二手房价格倒挂将缩小,二手房需求将流向新房需求。

2018年武汉二手住宅销量占总住宅需求的36.1%,达到了近年来最高的一个占比。2018年4月以后,随着刚需优先选房政策的出台及升级,尤其是下半年武汉二手房市场加速降温。预计2019年二手房对新房替代作用会进一步减弱。中心区新房供应不足,二手房替代率高。武汉中心区会率先进入“存量房”时代。

从各区域新建商品住宅存量来看,2018年多数片区供应大幅度增长,远城区受市场影响比较大,去化压力较大,特别是新洲汉南江夏东西湖等区域,面临较大的调整压力。预计2019年武汉新建住宅供应约2349.49万方,比2018年下降13.9%,加上2018年的存量,2019年总供应量可以达到3284.29万方,以2018年月均销量来计算,预计去化周期将长达15.8个月。

总结来看,2019年武汉经济及人口保持中高速增长,但住房总需求会稳中有降。新房市场2019年预计销量1920万方,下降10%至15%,到四季度去化周期超过10个月的健康线。武汉新城区面临较大的调整压力。二手房在2019年的存量市场将进一步萎缩,需求会向新房需求流动。

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