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低迷过后,2019,这个强二线能否开启进击之路?!

2019-01-16·08:16 | 米宅

与2016、2017年的高调张扬相比,2018年的武汉低调隐忍了许多。

  

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武汉市场,真的凉了不少。

与2016、2017年的高调张扬相比,2018年的武汉低调隐忍了许多。

在武汉最癫狂的时候,万人抢房、茶水费猖獗、盘盘日光,回回售罄。开发商的情绪被彻底激活,亢奋的资本扫荡楼市的所有地块。购房者在这股妖孽的热潮下,丧失理智,纷纷加入抢房大军。

喷薄、炽热、癫狂、亢奋……

而如今,喧嚣不再,武汉楼市又是另外一番光景。

当我们再去看同样的项目——

有精装变毛坯的。

有精装打折的。

有首付分期的。

以价换量,开发商的降价促销手段重现江湖。

市场明显步入下行期,日光盘占比明显减少,开盘去化率逐月下降,豪宅项目陷入滞销,茶水费逐步走入历史,即使是曾经供不应求严重的区域,一旦失去一二手倒挂护体,销售也会低迷,二手房进入有价无市的局面……

观望情绪越来越浓,2019年的武汉楼市会比预期中更悲观吗?

下面,我们回顾一下2018年的武汉楼市,看看这乱象背后的逻辑,并试图揭开2019年的市场迷雾!

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供应!供应!关键还是供应!

武汉近5年住宅供求量和库存情况:

2016年,武汉“去库存”效果显著。当年的成交量达到近些年最高值。从潜在库存量上来看,2016年,武汉市场上的所有库存也就只能支持3.6个月,库存告急,几乎已经逼近历史最低点。2017年,武汉住宅开始出现成交回落,库存去化周期5.5个月,但依然低于正常水平。

2018年,住宅供应量增大而需求减缓,楼市进入补库存阶段,去化周期累积到10.7个月。这是一个极大的参考标准,在去化周期达到10个月以上时,新房市场的供应才是稳定的。

下面把这些库存量分解到武汉的各个区域中来看。

我们会发现,主城区的库存量倒是越来越多,其中只有青山东西湖的库存周期在10个月以下。而远郊区域在2018年的成交量发力,库存周期反而普遍偏低。武汉楼市分化持续。

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在售

远洋东方境世界观

2019年1月25日开盘

汉阳大道钟家村地铁站b出口旁

名校周边 地铁盘 百万方大社区 装修房

均价: 23500/㎡

多个主城区高价盘陷入滞销。

经过2016、2017年的火热,2018年,武汉高价盘进一步放量,市场竞争更明显。个别综合素质强的高价盘还能卖的出去,可大部分陷入滞销,纷纷启动分销。

从各个高价盘周边楼盘的价格来看,限价之下,周边普通楼盘也不敢跟着高价盘涨价,高价盘卖的远远不如周边普通楼盘好。

举几个例子。

一方面,2万以上的高价盘滞销。另一方面,低价刚需盘却卖得火热,有的还需要抢。

这是2018年武汉各单价区间项目的整体开盘去化情况。可以看到,武汉2万以下的刚需盘不管是在推售套数还是在开盘去化方面,都明显高于2万以上的高价盘。

那么,是所有的低价刚需盘都卖的好吗?倒也不是。

远郊区域的刚需盘和一二手不倒挂区域的刚需盘是两个例外。

3

2018年,武汉新房供应稳定,住宅市场分化,那土地呢?

这应该是对武汉感兴趣的绝大多数人都极为关心的问题。

下面我们就来看土地市场。

2018年,武汉的土地市场有三个很明显的特点。

第一,供地更集中。

从区域来看,洪山东西湖东湖高新等区域的土地供应量最多,在未来的一两年内,这些区域的新房会集中爆发。

第二,4季度供地量明显增多。

武汉2018上半年供地还比较少,到了下半年,尤其是第4季度开始加大了土地供应。但与此同时,受到市场下行的影响,出现了多宗流拍地块。

第三,近7年来楼面价首次下跌。

武汉近6年的土地楼面价整体走势都是在上涨。可到了2018年,土地市场降温,武汉楼面价出现首次下跌。

其中,下跌最明显的区域要数东西湖吴家山新城、黄陂盘龙城新洲阳逻之心等远郊区域。

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精明的开发商都开始“捡漏”了。

2018年,武汉土地市场降温,楼面价大幅下跌。可有些开发商的第一反应是:机会终于来了。

一些开发商选择在2018下半年武汉市场不好的时候拿地。这样的话,楼面价比周边都低,与高价地做邻居,开发风险低。

比如,东原在东西湖拿的一块地,楼面价7000多,旁边的高价地中南熙悦的楼面价上万,楼面价差整整3000元/㎡左右。

2018年1-11月开发商在武汉拿地的建面排行▼

从开发商在武汉拿地的建面TOP10排行来看,中建三局、万科、绿地等龙头房企排名更靠前,拿地更积极。

一方面,中建、万科、碧桂园、保利等这些已经深耕武汉的开发商在持续补仓。

另一方面,鑫苑、万隆、建发、弘阳、中梁等开发商还在不断进入武汉市场。

5

对于2019年武汉的整体判断,我的基调是:

2019,武汉楼市不悲观。

首先,限购大概率持续,限价有可能松动。

根据武汉历年限购限贷政策的调控经验,当库存去化周期超过14个月,政策走向宽松,当库存去化周期低于7个月,政策走向紧张。武汉2018年的库存去化周期10.7个月,预计2019年武汉大概率维持现有的限购政策。

武汉限价约束力正在逐步松动。其中,备案价年末较年初已经上涨2%-10%。

其次,高价盘销售有望好转。

伴随着低地价库存的快速消耗,高地价楼盘在区域内的供应占比会逐步提高。这样一来,低地价楼盘对高地价楼盘的销售干扰会越来越小。

所以,价差关系正在逐步缩小,低价盘卖一套少一套,刚需首套可以不必等。

改善需求,如果能腾出首套房名额,亦不必等。

但是,请忽略2016年7月以后所有的地王项目。

以2016年年中为时间节点,2016年7月以后,武汉新一轮“地王潮”爆发。

2017年以后出让的地块楼面价多与区域单价地王项目的楼面价接近。而武汉的限价也是基于地价来限价的。高地价项目入市,保成本之下将形成一系列新的区域价格高点,是“坑”而不是“漏”。

待售

常青花园恒大御景

2018年1月8日开盘

东西湖区金银潭大道与机场二通道交汇处(毗邻2号线金银潭站)

名校周边 地铁盘 精装修 品牌地产

均价: 15800/㎡

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