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这波高价盘为何坚持不开盘? 2019年高端项目鏖战开场

2019-01-15·07:07 | 亿房网

历史总是惊人的相似,楼市故事不断轮回上演!

挥别2018,2019年已翩然而至。每到年终,武汉地产圈都比较热闹。这一次,各种榜单、媒体报告发布会依旧纷至沓来,而论调却基本一致:地产人2018年下半年的日子不好过,2019年上半年的日子也不一定好过。

在地产人喊着“活下去”的今天,离那个“躺光时代”仅仅隔了1年的时间。

淹没一切的是海水,改变一切的是时间。

仔细回忆下,2014年是行业非常冷的一年,这一年,武汉高端项目去化率低成为开发商不能言说的“痛”;

2015年回暖的时间点是330,这个日子很多人都知道楼市出政策了;

2016年可以说是土地市场最为疯狂的一年,不少开发商可以无所谓的随意举牌。

2017年被称为楼市“躺光时代”。不管地段、产品品质、营销手段如何,这些都不重要,房子都是靠抢的,无论是开发商还是购房人都是“皆大欢喜”的。这一年也催生了不少“伪高端盘”。

2018年上半场楼市高歌猛进,而进下半年场,高端项目捉襟见肘的成绩,却让地产人纷纷喊话要“活下去”。

历史总是惊人的相似   

楼市故事不断轮回上演

从今年武汉亿房网发布的年度数据来看,均价过2万项目去化率持续走低,市中心改善型产品楼盘成交逐渐分化,个别项目销售出现停滞状态,在减配降价的基础上,纷纷启动分销,高地价地王项目面临市场挑战。

说起武汉的高端项目,相较于普通住宅,高端市场相对独立,受整体环境的影响也较小,但是在高端项目这个自身循环的系统里,真实的情况也是各有差别。

今年高端项目去化走低,与2014年的情形也是惊人的相似。

2014年年底,无论是汉口滨江还是武昌滨江,各板块高端项目去化一路走低。拿汉口滨江的和记黄浦江尚项目来说,2014年2月14日推出90-180平米户型,共计900多套,去化仅3成不到;月湖板块的九龙仓月玺在2014年6月1日首开,主推1、2、7、8栋90-180平米户型。以起价8800,均价11000开盘,去化仅在5成左右。而九龙仓月玺项目地价就是8063元/平米。

4年过去了,资本并没有饶过这些高价地项目。

不信,我们盘点一下2016年那些高地价项目,如今的现状?

我们依然以汉阳为例,汉阳某滨江项目,2016年拿的地价就是2万,其2018年备案均价为29000元/平米。但是从2018年的成交数据来看,全年199套的成交居然上高端项目成交榜单前十。

想当年几十家开发商激战汉阳滨江,某房企一举以超过两万的楼面价成为胜利者。败下阵来的开发商们,如丧考妣。

有人问拿这么高的地价,能否做得出来?一位老总十分淡定回答到:“你应该去问问和我们一起举牌的,他们为什么能做,我们只不过比他们多加了一次价。”

抽到签的幸运儿,总能收到来自各界的祝福海报、点赞无数。除了朋友圈的隔空祝福,还有上门送花篮的,不知道收到花篮的房企,两年后有没有完成“活下去”的目标。

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待售

龙湖春江彼岸

开盘

武汉市汉阳区晴川大道与两湖路交汇处(建港路地铁站)

地铁盘 品牌地产 住宅 纯新盘

均价: 待定

高价地遭遇成本煎熬 

开发商不愿低价割肉

最近,笔者了解到,武汉汉阳滨江某项目前期一直释放要开盘的消息,具体开盘时间也一直在变化,前期公布的是2018年12月9日开盘,后延期至12月中旬。而最近得到的消息是,该项目直接公布不开盘了。而关于该项目的价格,前期对外公布的价价格差不多在3万元/平米左右,最终备案价下来仅在2万元/平米左右。

对于开发商而言,备案价远低于自己的心理预期,在他们看来,中心区滨江怎么说也是风水宝地,哪怕是销售周期拖长一点,也不愿意以甩卖的形式“打脸”,这种低价割肉的窘境也是不被开发商所接受的。

或许开发商在投资买地的时候,心理算的账是:即便不是3个月内开盘的极致高周转,大多数开发商做到6个月开盘也是没有问题。所以,今天深受限价之苦的那些高价地的锅,一定得有人背。

当初举牌买地的人走了,但茶还没有凉。对于营销部门来说,别人选择的路,自己跪着也得走完。

如今的房地产市场,已经不区分什么海派、粤派;建筑也不区分皖派、闽派;模式上也不区分高周转和产品派。从大家的状态来看,只有2016以前拿地的,和2016年以后拿地的。从最终的状态来看,也可以分为两拨,能“活下去”的,和不能“活下去”的。

限购两年,“命运”两个字被房企同行感慨最多,此前的诗和远方,变成“活下去”的苟且。可以说这是决策,也可以说是运气。

武汉高端项目价格仍处于低位?

高价地导致高房价逻辑被打破

近两年,武汉的高端住宅如雨后春笋,供应量激增。但高端项目均价相对于北上广深那些动辄15、20、30万/㎡的豪宅,武汉的高端项目价格已经显得十分内敛低调和卑微了,排行靠前的均价基本维持在3.5-4.0万/㎡。

这个被称为“中国第五城”的武汉,在被限购、限价后,均价只能算是北上广深豪宅价格的零头。只能说限价政策执行的效果已经非常明显了。

当前,从市场反应的情况来看,高地价会导致高房价的这个逻辑,已经被打破了。这对于地产商和购房者来说,都会产生一定的预期心理影响,地价对楼市的刺激作用,也就不会像以前想象中那么显性了。

尤其是对于地产商来说,这更是一种警醒,因为高价地里蕴藏着亏本的风险。所以这对接下来的土地市场,也会产生巨大的导向影响。

后期开发商在产品上很有可能会产生分化,有些开发商会为了不辜负优质地块,花大精力把产品做到尽可能好;但也会有开发商会通过降低楼盘品质的方式,来尽可能节省成本。甚至还有一些楼盘,将不得不接受亏本、卖不出去的现实。

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但无论市场情况如何,对于拿高价地的房企来说,憋了两年,再不卖就是现房,再高端也得跑了,再等也没有期待的溢价,凭空多了无数的人力成本、财务成本,想想都不划算呢!

待售

远洋东方境世界观

2019年9月27日开盘

汉阳区大道钟家村地铁站b出口旁

名校周边 地铁盘 百万方大社区 装修房 一房一价

均价: 25000/㎡

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