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一周看点:2019武汉土地市场或调整,最热区域在哪里?楼市走向如何?

2019-01-12·07:26 | 亿房网

攻城略地谁最强?2018首进武汉的外来房企都看重了这些区域;房企该如何拿地?2019年武汉土地市场供应或出现调整;2019武汉最热片区看哪里?远城区一哥,它当之无愧!2018武汉楼市分化明显 2019年供应或集中在这些区域。

看点一:攻城略地谁最强?2018首进武汉的外来房企都看重了这些区域

看点二:房企该如何拿地?2019年武汉土地市场供应或出现调整

看点三:2019武汉最热片区看哪里?远城区一哥,它当之无愧!

看点四:2018武汉楼市分化明显 2019年供应或集中在这些区域


看点一:攻城略地谁最强?2018首进武汉的外来房企都看重了这些区域

送走2018,迎接2019年。作为房地产的转折年,刚过去的2018年楼市整体行情不被业界所看好。无论是土地市场的流拍、延期、底价成交,或是新房市场成交量下滑,整个楼市变化明显。

不管市场如何变,总有一批表现出彩的房企,在通过重重考验的同时,也让自身的业绩和规模迈向了新的台阶。在刚刚湖北地产联盟发布的武汉市企业成交金额和成交面积排行榜中,有房企挤身榜单前10,也有房企退出。

我们先对比2017年和2018年的武汉市企业成交金额排行榜,座次排行有何不同。

2018年武汉市企业成交金额排行前10房企

2017年武汉市企业成交金额排行前10房企

单从近两年榜单对比来看,前10强的房企座位变化:

退出企业:外来电建地产;本土福星惠誉;

挤身企业:武汉地产集团和招商地产凭借97.6亿元和78.4亿元进入前十。

2018年榜单中绿地集团以145.1亿的销售额取代万科跃居榜首,但销售额较去年仅小幅增长;万科则以138.8亿居第二,主要依靠汉口传奇、万科翡翠玖玺万科主场及伟鹏万科御玺滨江打榜。中建三局地产以128亿的成绩进入三强,主销区域集中在东湖高新区域。

2015年首入武汉的融创,在短短3年时间里就连续两年挤进全成交金额榜单第4的位置;保利是央企,一直保持在第一梯队。保利在各个城市的表现也有所不同,但是稳定性没什么问题;融创比较上进,在其他城市前十的地位也比较稳固,这是一家进步很快的公司。

其次是华发,2014年在四新拿下当年的区域地王,2017年更是把势力扩大东西湖盘龙城汉南以及新洲,全年斩获7宗地。2018年仅拿到位于阳逻新城的1宗地块。

一座城市的建设是跟开发者紧密相关的,他们通过提供更好的产品,来对城市做出贡献。尤其是会对居民的生活方式,带来巨大的改变。我们也可以通过这样的变化,洞悉今后的选房逻辑。

比如碧桂园,在成交额上可以稳居前10,靠的也不仅仅是品质本身,而是跟它的战略有较大关系; 万科的房子和物业,从平均水平来看,会略好于碧桂园;而碧桂园又略精细于恒大,毕竟碧桂园一路走来,还是比较扎实的。当然具体到每一个楼盘,每一套房子,也不可统一而论。

那么,这些入榜的品牌房企,在2018年武汉土地市场的拿地情况如何?根据亿房网监测数据显示,1-11月万科、保利、华发等龙头房企合计拿地金额分别为122.32亿元、34.86亿元、9.64亿元,远低于恒大、中建地产拿地金额。

从数据来看,房企拿地集中度呈现不同程度的下滑。其中华发、金地、金茂、龙湖、中海等地产拿地态度普遍趋于谨慎,拿地规模纷纷回落;中建、恒大等房企保持高速扩张,万科保持较大规模的土地储备。

武汉的土地盛宴之中,从中建三局、到中铁、中海、中粮、武汉地产集团等企业,大部分都是国企或者国企背景,相反,龙头房企对于土地的态度似乎相当暧昧,拿地越来越谨慎了。

毕竟,在现在房企融资难的背景下,相当一部分房企,尤其是民企实在缺钱得紧,能把资金链稳住,现有项目不烂尾就不错了,手头实在没有余粮去“补货”……

那么,2018年品牌房企更偏爱在哪个区域布局呢?

品牌房企扎堆  东西湖、黄陂、新洲最热

往年底价就能获得的远城区地块开始出现了多家房企的竞争。随着远城区城市建设的提速,以及主城区的限购政策,越来越多的购房者开始在不限购的远城区买房置业。

当前越来越多的开发商纷纷进驻远郊市场,远郊楼面价一路攀升,多个价值洼地相继失守。从2018年各开发商拿地进驻情况可见:新洲、黄陂、蔡甸成为品牌房企必争之地。其中新洲共有10家品牌房企拿地进驻,其次是东西湖。

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龙湖春江彼岸

开盘

武汉市汉阳区晴川大道与两湖路交汇处(建港路地铁站)

地铁盘 品牌地产 住宅 纯新盘

均价: 待定

看点二:房企该如何拿地?2019年武汉土地市场供应或出现调整

2018年,武汉房地产在住宅价格严控的背景下,市场呈现多变性,土地市场开始趋于理性,住宅市场呈现两极化发展态势,商业业态在微观中迎来聚变。2019年武汉房地产又会走向何方?

由武汉房地产开发企业协会、湖北地产联盟共同主办的《武汉房地产发展趋势论坛暨2018武汉房地产市场数据发布会》,将于2019年1月16日13:30武汉万科君澜酒店盛大启幕,届时将为您揭晓2019楼市走向迷踪。

土地市场作为楼市风向标,对房地产走向有着指导意义。为此,湖北地产联盟特别采访了中原地产首席分析师杨丽宇,聆听她对2018年武汉土地市场的解读和2019年土地市场走向的预判。

中原地产首席分析师杨丽宇

2018年武汉土地市场“关键词”:

流拍、土拍新规则

谈及对2018年武汉土拍市场的总体印象,杨丽宇提到,“流拍”成为了一大关键词。 尤其自9月开始,土地流拍现象增多。

此外,2018年,武汉的土拍规则发生了较大变化。纵观近年来的武汉土拍市场,之前的一些拍卖规则已逐渐取消, 目前2018年最新土拍规则提出了竞公共租赁比例、 竞配建比例等新要求。这些都是支持国家长租公寓发展政策而发生的土拍规则上的改变。 

流拍背后

地块吸引力不够 开发商拿地更谨慎

2018年,武汉土地市场流拍现象频出,杨丽宇认为其背后的原因主要在于买方与卖方的“博弈”出现了不匹配。 

从供给面来看,有些出让的地块较为偏远,有些地块起始楼面价较高,或是商服比例高,而有些地块要求竞得者须自持的比例比较大。

从需求面来看,新房销售从2018年第四季度开始出现了下滑,开盘去化率有所降低,市场竞争激烈加剧,导致了开发商采取谨慎拿地策略。这也在一定程度上体现了房企对后期市场预期的保守态度。

联合拿地降低房企风险与进入门槛

已成未来大趋势

2018年,武汉土地市场出现了很多房企联合拿地、国企、央企背景拿地增多等现象。对此,杨丽宇认为,联合拿地将成为未来的大趋势。

目前,武汉主城区出让的大部分地块楼面地价较高,起拍价、总价较高,对房企来说以高总价拿地也势必承担一定的高风险。为了控制未来的开发风险,多引入几家房企可以分摊风险,降低进入门槛。

另外,不同房企的竞争点各不相同。 有的房企融资渠道比较广 ,资金实力较好,有拿地能力,但开发实力相对欠缺一些;有的房企虽有资金压力但有较高开发实力。联合开发是属于共赢的方式。

在武汉,未来主城区内大的地块,联合拿地将成为较好的选择。

2019年武汉土地供应热点:

仍将集中在三四环地铁沿线

谈及2019年武汉土地供应的趋势,杨丽宇认为:未来武汉土地供应的热点区域仍将集中在三四环之间,地铁沿线附近。目前武汉三环内的地块愈发稀少,开发难度也愈发增大,而四环已快成圆。因此三四环未来是武汉开发外延的大趋势,尤其三四环地铁沿线的地块价值较大,区域土地供应的意愿也会更强。

2019年供应层面或出现调整 

房企拿地意愿将增强

基于2018年出现的流拍现象,2019年在供应层面有望出现更多调整,在地块因素上做调整,以增强房企的拿地意愿。

在具体措施方面,杨丽宇认为:在供应层面,有可能采取降低土地出让保证金比例的方式。例如2018年12月出让的部分地块,在延期出让后,调整了土地出让保证金比例。

另外,地块全款交付周期也有望延长。武汉在2016年的地王出现后的土拍中,将地块全款交付周期延长到了一个月,后期亦不排除延至半年或一年之内缴清。

此外,也不排除提高出让地块的容积率、降低地块商服比例等形式吸引房企拿地的可能。

看好2019武汉土拍市场:

土地供应或顺势调整

杨丽宇用“热闹”两字来形容自己对2019年武汉土地市场的看好。从全国范围看,2019年的武汉土拍市场仍是拿地好时机。她总结了两方面的原因:

从房企层面看,房企的融资端目前已出现了一定程度的放松迹象。不论是央行的全面降准,还是从2018年11月房企的融资窗口逐步打开,及部分房企的企业债发行,房企融资或许会走向宽松。

从土地市场来看,一线城市未来没有太多土地供应;而三四线城市开发风险大,许多大中型房企的离开,均有目共睹。

而二线城市有足量客户量,较大的土地供应,是未来房企的重点选择。在诸多二线城市中,从开盘、成交数据等各方面来看,武汉的市场表现都是脱颖而出的。

可以预见,在2019年初的各大房企全年预算中,对武汉的资金预算量将会更高。

房企拿地意愿强、土地供应层面或将顺势出现调整,市场前景看好,是杨丽宇对2019年武汉土地市场的预判。

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远洋东方境世界观

2019年9月27日开盘

汉阳区大道钟家村地铁站b出口旁

名校周边 地铁盘 百万方大社区 装修房 一房一价

均价: 25000/㎡

看点三:2019武汉最热片区看哪里?远城区一哥,它当之无愧!

以史为镜,可以知兴替。

不知不觉中,2019年已向我们迎面走来。展望未来,我们似乎总觉扑朔迷离,武汉楼市亦是如此。若要问:2019年,武汉哪个区域楼市更值得关注?该区域楼市发展前景如何?我们不妨以2018年为镜。

2018年,武汉楼市在“限”字当头的同时,还有重重调控细则层出不穷。各大区域也是几家欢喜几家愁,有区域默默无闻,有区域脱颖而出。

其中,因湖而名,因水而兴的东西湖区,显得尤为凸出。

在2018年武汉年度住宅成交套数榜单TOP10中,东西湖区独占2个名额:稀缺神盘常青花园恒大御景名列第8,融创观澜壹号更是仅次于汉南武汉绿地城经开海伦小镇,力挫众盘,名列第3。

此外,从2018年武汉各片区住宅销量排名来看,东西湖区也仅次于刚需热门区域黄陂,以17101套的总销量,名列第2。

近年来,随着中心城区土地资源日益稀缺,作为离中心城区最近的远城区,东西湖区凭借优越的自然环境以及宜居性,楼市正不断升温,发展前景不可限量。

东西湖新房供应激增,刚需刚改产品升级

据亿房网数据显示,2017年,东西湖全年新房成交套数为11492套;而2018年,这一数据剧增到17101套,涨幅高达48.81%。遥遥领先的成交量,一方面得益于激增的新房供应量,另一方面也是该区域广受关注的佐证。

从成交户型占比上来看,东西湖区90-120平以及120-144平户型受热捧。其中90-120平户型占比高达68.83%。

在2018年武汉楼市年度销售榜单中排名第3的融创观澜壹号,主力户型就处于该面积段;而排名第8的常青花园恒大御景,主力户型则为120-130平左右。

从成交价格占比上来看,东西湖区12000-15000元/平以及15000-20000元/平价格段的住宅占主流。且15000-20000元/平价格段的住宅,已经与12000-15000元/平价格段的住宅占比不相伯仲。

不管是从成交户型还是成交价格来看,都表明东西湖刚需刚改产品均备受亲睐。作为曾经的刚需圣地,刚改产品的强势崛起,意味着东西湖区楼市已经开始步入产品升级之路,市场接受度也越来越高。

区域配套提速,价格洼地成楼市新贵

伴随产品升级而来的,还有正在稳步攀升的房价。

2015年,东西湖区房价还徘徊在8000元/平左右,是名副其实的“价格洼地”。如今,东西湖区均价价已稳定在12000元/平。

纵观东西湖区2018年房价走势,我们不难发现,该区域房价虽然有起有伏,但整体呈上升趋势。2018年9月,融创观澜府开盘,小高层均价17765元/平,超高层均价18825元/平,含装修3000元/平,将区域楼盘均价拉动到14083元/平。稳步上涨的房价,让购房者不禁怀疑:东西湖是要抛弃刚需了吗?

从“价格洼地”到“楼市新贵”,东西湖究竟是如何实现这一蜕变的呢?

除了得天独厚的地理优势,细究起来,除了临空港开发区的定位,最为明显的一点,莫过于区域建设的发力。

在地铁建设上,东西湖一直走在武汉各区前列,是目前开通地铁最多的新城区,坐拥1、2、3、6、7号线共5条地铁线路。按照发改委最新批复的武汉城市轨道交通第四期规划,6号线二期自金银湖至富民南路,建设工期3年,届时,将进一步拉近东西湖片区与中心城区的距离。地铁一响,黄金万两,在这一点上,东西湖尽占优势。

交通的提速,也使得东西湖区域商业配套提速。最早,东西湖只有中百仓储、武商量贩,基本满足居民生活需求,随着第一家宜家荟聚、金银潭永旺的入驻,以及恒大城市广场、海林广场、中心广场等商业林立,这里已经成为不少武汉人的消费聚集地。

此外,东西湖也已与华润大型城市综合体签订协议,并且周边还规划有万达广场、金银湖大厦等。其中,金银湖大厦是一个集购物、办公、文化娱乐、社交、休闲等功能为一体的18万方商业综合体。

至于教育方面,最新数据显示,近三年,东西湖区共建成8所学校,新增学位6427个;近五年投入12亿,启动12所中小学配建任务。整个区域内,有东方红中学、西半岛小学、吴家山中学、吴家山三中等多所重点中小学,还引入了一所国际化民办学校——武汉鼎石学校,预计2020年建成。

随着利好的城市规划和发展,东西湖俨然已经成了汉口新城市“中心”。区域价值的日益凸显,必将进一步促进东西湖楼市发展。

品牌房企聚集,吴家山板块正在崛起

除了遥遥领先的成交量,以及日益上涨的房价,东西湖楼市的大热,还体现在品牌房企的态度上。

2018年,东西湖可谓备受房企关注,在略显冷淡的土拍市场中,东西湖屡次上演抢地大战,成为房企拿地最热门的区域。

仅从2018年四季度来看,10月23日,位于东西湖区宾新路以西、三店西路以北的P(2018)109号住宅用地经过11轮竞拍,由东原地产关联公司武汉瑞华置业发展有限公司以84180万元竞得,楼面地价7023元/平米,这也是东原首进东西湖。

11月30日,土拍市场10宗网上地块,仅有2宗溢价,其中1宗就地处东西湖。在此次土拍中,(2018)135号东西湖金山大道地块以溢价0.68%成交,楼面价5235.9元/平米,成交总价74320万元,由中国葛洲坝集团房地产开发有限公司竞得。而同期另一相邻地块,则被中国铁建拿下。

截至目前,东西湖全年共出让了26块地,其中,纯商业用地不少,包含住宅用地的地块也高达12块。若再进行细分,这些地块多位于东西湖的吴家山新城,东西湖几次地王的诞生,也都在此地。作为东西湖区曾经的价格洼地,吴家山板块的崛起,也预示着东西湖区域楼市的全面腾飞。

近几年,越来越多的品牌房企看好东西湖,中建、恒大、金地、北辰、华发、融创、电建、越秀、华侨城等百强房企纷纷入驻,一方面开启了东西湖区域楼市产品的升级之路,另一方面也成为区域配套提升的动力,在促进东西湖楼市发展的同时,形成良性循环。

超强土地供应,品牌房企扎堆,东西湖区域楼市的前景,一片光明。

武汉未来哪个区域楼市更值得关注?答案已是不言自明。

在售

东原启城

2019年9月28日开盘

洪山区烽胜路与白沙五路交汇处

名校周边 地铁盘 精装修 住宅 一房一价

均价: 14400/㎡

看点四:2018武汉楼市分化明显 2019年供应或集中在这些区域

2018年武汉新房市场春暖夏热,秋凉冬冷;二手房市场一路走低,陷入僵局。2019武汉新房、二手房市场会如何发展?哪些区域最值得关注和投资?

为此,湖北地产联盟对亿房网研究中心负责人张瑜进行了专访,一起听听她对今年武汉住宅市场有着怎样的解读?

政策解读与预判:

2018年保刚需 2019年政策攻关年  因城施政、分类调控进一步凸显

亿房网研究中心负责人张瑜,首先对2018年的楼市政策进行了解读。她分析到:2017年,构建长效机制成为政策核心方向;时至2018年,“支持以刚需为核心的合理性购房、保障住房政策兜底”为政策主题,一系列的监管政策相继出台; 从长效机制的实施节奏来看,2019年必然是配套政策和执行攻关年;而伴随着2020年房地产长效机制和新住房体系的基本成形,限购政策或将适时退出。    她预计随着楼市降温的市场因素影响,调控力度或将逐步减弱,继续出台进一步打压政策可能性较小,对长效机制的推进使得2019年对现有政策放松的可能也不大,但局部因城施政、分类调控的趋势将进一步凸显。

其次对于人才引进方面,2018年武汉常住人口1089.29万,较往年多增27万。到2020年武汉市常住人口预计1180万,人均住房建筑面积35平方米,预计2030年,武汉市人口或将达到1720万人,这意味着全省将有四分之一的人口居住在武汉。    所以我们认为在2019年,人才房的政策或许会继续放宽。结合近年来新流入的人口分布来看,特别是留汉大学生超过六成落户武昌尤其是光谷,这也大幅推动了光谷各版块住房的需求和价格。

对于武汉楼市的投资价值,张瑜分析到:2018年武汉商品房销售面积占全省的比值从42.79%下降至30.53%,销售额占全省比值从72%下降至47%,湖北省内三四线城市楼市热度上升,尤其是宜昌、襄阳、孝感等热点城市销量增幅超两位数 。   预计2019年武汉GDP增幅约8.1%左右较去年基本持平,仍高于全国6.5%增幅。2019年武汉投资规模仍保持高位,预计经济增长保持中高速增长。    武汉城市和经济维持中高速发展,加上棚改政策调整和楼市趋冷对省内三四线城市的打击,预计2019年武汉房地产经济首位度将明显提升。

2018楼市分化明显

2019新房限价和刚需优先仍是武汉楼市核心

2018年的武汉商品住宅市场方面,可以说是迷雾重重。楼市从千人排队买房,到降价退房,市场周期性更替规律明显。上半年受供应影响,市场出现供不应求的局面,各板块楼盘去化率惊人;进入下半年房企迫于资金压力,集中供应潮明显,市场转冷。影响这一轮行情很重要的一个原因,是开发商的现金流受到了很大的挑战。一方面是银行融资渠道的掐紧;其次是房企的资金回笼,受到了网签、房贷等多重因素的影响。

结合今年武汉楼市的态势,张瑜对2019年商品住宅市场的发展趋势整体抱乐观态度。“2018年主城区楼市成交持续分化、主城区大多呈现供大于求,面临库存量去化压力;远城区成交表现不俗,供求关系趋于平衡,成交主要集中在黄陂蔡甸东西湖。其次高价盘去化遇冷,过2万项目去化率持续走低,市中心改善型产品楼盘成交逐渐分化,个别项目销售出现停滞状态,在减配降价的基础上,纷纷启动分销,高地价地王项目面临市场挑战。”

现阶段武汉楼市已经有所降温,张瑜表示,2019年商品住宅市场总体是一个平稳态势,但部分区域一些项目还会出现一轮上涨。

二手房方面,2018年武汉二手房成交遇冷,尤其是进入下半年,各板块二手房挂牌均价一路下滑,倒挂现象减少。新房限价所产生的政策红利是导致2015-2017武汉一二手房价倒挂加剧的主要因素。2018年随着需求转弱及新房刚需优先政策,一二手房价倒挂程度降低,预计2019年二手房价将进一步松动、议价空间扩大。

由武汉房地产开发企业协会、湖北地产联盟共同主办的《武汉房地产发展趋势论坛暨2018武汉房地产市场数据发布会》,将于2019年1月16日13:30在武汉万科君澜酒店盛大启幕,届时将为您揭晓2019楼市走向迷踪。

武汉房价 武汉买房 武汉新房

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