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流拍、延期、抱团取暖,2018年武汉土地市场都经历了些什么?

2018-12-19·07:02 | 亿房网

站在2018年岁末,让我们一起回顾这一年武汉土地市场都经历了些什么?

  

2018年的脚步已渐行渐远,回顾这一整年的武汉土地市场,有什么正在落幕,有什么正在破土,风起云涌中时间的彩蛋你总也猜不透。上半年,武汉每次土地拍卖均吸引了业内高度瞩目,众多房企争相拿地,中建一个月之内连拿5宗地一时风头无两,大品牌房企厉兵秣马齐聚武汉。

谁也想不到,进入下半年,整个金融环境逐渐趋紧,房企的资金压力逐渐加剧。以往房企抢地、一级土地的高溢价现象基本消失,更多的房企紧握手中钱袋,联合开发、国企、央企背景房企拿地成普遍现象。地块底价成交、延期、终止挂牌变得频繁。昨天还光芒万丈,转瞬就唱起《凉凉》,今天尚且默默无闻,或许明天站上风口就扶摇直上。站在2018年岁末,让我们一起回顾这一年武汉土地市场都经历了些什么?

关键词一:2018年土地大数据

土地成交:2018地块成交宗数、成交面积以及平均楼面地价,均较去年有所下滑。 从2018年平均楼面地价来看,下半年多宗高价商业地块成交,拉高了整体的平均楼面地价。

溢价率:武汉2018年以来,土拍市场基本底价成交,溢价率逐月走低,各大开发商多数选择按兵不动,观望情绪渐浓。

区域分布:从各区域土地成交情况来看,主城区中洪山东西湖东湖高新和武汉经济开发区等区域地成交宗数居前;远城区中黄陂新洲蔡甸地成交量较高。从各区域成交总净用地面积来看,新洲区、东湖高新区以及洪山区为2018年土地供应大户。

其中东湖高新区19宗地中,万科拿地3宗、中粮2宗;东西湖17宗地中,有包括华侨城、金辉、中建等在内的7家品牌房企。

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远洋东方境世界观

2019年1月25日开盘

汉阳大道钟家村地铁站b出口旁

名校周边 地铁盘 百万方大社区 装修房

均价: 23500/㎡

关键词二:流拍、延期、终止挂牌增多

随着楼市调控深入且持续加码,下半年土地市场流拍现象频繁发生。

据相关数据统计截至2018年11月,一二线城市合计住宅土地年内流标高达282宗,是最近六年来最高纪录,同比上涨143%。而2017年全年土地流标数量为148宗。

不仅仅一二线城市,三四线城市土地流标也处于高位。数据显示,2018年内三四线城市流标住宅土地944宗,较2017年同期的766宗流拍量增长23%。叠加一二线城市,合计住宅土地流标11个月高达1126块。

而这股“流拍风”更是吹到武汉,2018年1-11月份,武汉土地市场出现8宗流拍地、14宗延期、7宗地撤牌。

8月出现今年首宗流拍纯住宅用地:8月28日出让的12宗地块中,两宗流拍、一宗熔断进入现场竞争阶段,另9宗地均底价成交。P(2018)061号东西湖住宅地块因无人报价而流拍,该地块是2018年以来武汉首宗流拍的纯住宅用地。该地块位于东西湖区立光路以南、食品一路以东。土地面积为72239.85万㎡,地块起拍价75860万元,最高价为147370万元,起始楼面价为3500.37元/㎡,最高楼面价为6800元/㎡ 。

流拍,反映了聪明的房企,2018年不再头脑发热,不再盲目拿地,而是换之以头脑冷静、合理算账、该放弃就放弃、2019年很多非优质地块、缺乏价值支撑、很难算账的土地或许将继续流拍。

土地流拍频现主要有三方面原因:一是土地配建复杂,地块位置非热门区域。以武汉流标的住宅土地为例,地块处于远郊区,而且地块有多重复杂的属性,导致房地产企业拿地意愿不强烈;二是随着楼市调控升级,房企资金压力逐渐出现,对非优质地块的积极性降低。叠加最近融资压力较大,使得房企拿地积极性持续下调;三是房地产市场走势出现分化,在楼市调控不放松的情况下,大部分房企对土地市场的热情逐渐降低,抢地积极性降低。

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城投四新之光

2018年11月14日开盘

汉阳区四新大道以南、连通港以西

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均价: 12700/㎡

关键词三:房地拿地渐趋谨慎

所有的拿地趋势,拿地进化,都源自于房企“经济人”的选择,而房地产市场调整的源头又在于政策调整的力度和持久度。2018年“百强”房企名单公布时,不少排名靠前的房企名次大幅下滑,一个重要原因是高价地因为限价无法开盘但又占用大量资金无法滚动投资,最终导致整体业绩下滑。房企在土地市场的“买买买”渐趋谨慎。

根据武汉亿房网监测数据显示,1-11月万科、保利、华发等龙头房企合计拿地金额分别为122.32亿元、34.86亿元、9.64亿元,远低于恒大、中建地产拿地金额。

从房企1-11月累计成交量来看,成交金额TOP20和成交建面TOP20上市房企拿地集中度同比也呈现不同程度的下滑,集中度低于去年同期。其中华发、金地、金茂、龙湖、中海等地产拿地态度普遍趋于谨慎,拿地规模纷纷回落;中建、恒大等房企保持高速扩张,万科保持较大规模的土地储备。

目前,限地价、限房价、竞自持、竞配建、公共租赁住房等成为推地的重要要求,对于企业来说,这些限制条件对项目盈利和周转带来一定压力,且对企业资金实力提出了更高的要求,房企拿地积极性因而锐减。

有的企业是不敢拿了,生怕政策的不确定性带来投资风险,宁愿错失一些机会,也不想投错几块地,毕竟那些近年高成本拿地、在今年遭遇销售限价、开盘亏损却又不得不开的案例摆在眼前。 

在缺乏盈利预期的情况下,房企每拿一块土地都更加谨慎,有的企业提高了投资的标准和门槛,严格控制成本和风险;有的企业甚至会根据当地政府的限价反推拿地的技术指标,保证能算得过账的才会出手;还有的企业因已有土地储备量足够其近几年发展,选择了放缓拿地节奏。 

于是可以看到,进入下半年,一些重点区域的土地市场上,参与竞拍的企业数量有所减少,企业之间扛价争抢现象减少了。

随着土地市场“限地价、限房价、竞自持、竞配建”的土地供应成为主流,企业后续的盈利能力即将迎来考验。

关键词四:房企联合拿地,国企、央企出手

2018年在武汉联合拿地房企盘点:

从合作拿地的公司来看,除房企之间强强联合、房企与国企联合拿地、房企与上市公司联合拿地以外,重点地块中还有诸如湖北工建、华讯这些企业参与拿地。

当前土拍门槛越来越高,拿地企业要有较强的资金沉淀,而国企或央企有大型母公司和集团支撑,资金成本较低,也有更多的拿地资源。从今年土拍情况来看,房企大多以联合体的形式存在。一是为了避免恶性竞争推高地价,另外就是地块总价过高,合作拿地分散风险。

对于中小房企而言,在土拍市场严控的今天,没资格,没钱,还没拿地后的专业操盘、热销、溢价的能力,中小房企无论品牌、专业度、项目经验、客户认知度、信任度等都很难与大型房企媲美,无法取得市场认同感。这种落后——在以前行情好、利润高、刚需为主的好日子时期还能存活,但在如今利润低、操盘难、竞争激烈尤其是改善时代、消费升级下,中小房企即使拿到地,后续产品、服务、销售等依旧是考验。

结语:2018年的武汉土地市场看似平稳,实则暗流涌动。溢价拿地渐次落幕,联合并购缓缓袭来。有人貌似在山顶,其实是下坡,有人看似在山谷,其实蓄势待发。但如今房地产调控政策依然严厉,在此背景下,房企的生存能力受到了进一步的考验,再拿地的资金压力逐渐增加。在政府和企业的双方作用下,土地市场将进入“磨合期”。

未来,在市场严控、房企分化越来越严峻的2019年,大鱼吃小鱼、现金多的吃下现金少的,一场并购大浪潮已经是迫在眉睫。应该说,过去上一轮吃饱的中小房企,即使熬过了2018年,或许再也很难熬过更艰难的2019年。这种趋势下,也注定2019年逐渐成为房企并购的爆发年。

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龙湖春江彼岸

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