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武汉买卖双方陷博弈:二手房挂了一年,砍价1/6卖不卖?

2018-12-10·07:58 | 亿房网

卖家觉得价格低了,不愿意卖;买家觉得价格高了,不愿意买。二手房市场中,买方与卖方的博弈,究竟谁才会是最后的赢家?

卖家觉得价格低了,不愿意卖;买家觉得价格高了,不愿意买。二手房市场中,买方与卖方的博弈,究竟谁才会是最后的赢家?

“挂牌价96万,买家只肯出80万,一下砍掉了我1/6的价格!”

提及自己的卖房经历,柯先生显得有点愤愤不平。

柯先生的这套二手房已经挂了一年,位于武汉市江岸区劳动街三阳社区,是一套两室一厅约40㎡的精装房。一梯两户,南北通透,装修也很不错。

“买家很喜欢,可低于90万我是不谈的,砸手里也不卖!”柯先生强调道。

那么,柯先生究竟是该多退一步卖掉这套房子,还是继续等出价更符合自己预期的买家呢?我们不妨先来看看二手房的市场行情。

01、挂牌价稳中略降,成交量下滑

在今年下半年以来,新房市场因调控而降温的同时,二手房市场,似乎也有点冷。

数据显示,11月100城市二手住宅挂牌价上涨的城市有44个,平均涨幅0.60%,下跌的城市有56个,平均跌幅1.00%。一线至四线城市全线下跌,分区域东部、西部、中部及东北部也均呈现不同程度的下跌状态。二线城市下跌最大,环比跌幅0.48%,其次为一线城市,环比跌幅0.43%,而三四线城市也小幅下跌0.07%。

此外,据亿房网挂牌均价统计,11月份武汉市二手房挂牌均价15984元/㎡,较上月小幅下降了0.12%

其中江岸 、硚口武昌洪山青山汉阳东湖高新等主城区均呈现小幅下调迹象;远城区中黄陂下降1.52%,为全市下降幅度最高区域;而新洲汉南蔡甸经开等远城区均呈现小幅上涨,其中经开区涨幅较为明显。

综合来看,武汉二手房房价虽略有下降,但相对于其它二线城市来说,整体依旧稳定。

而与房价稳中略降相对的是,武汉二手房成交量正大幅下滑。11月中旬,武汉市房管局发布的数据显示,今年前10个月,武汉二手住房成交65325套,同比减少了7.8%。

自2014年以来,武汉二手房成交量连续增长。月均成交套数,从2011年2084套,升至2017年6850套,增幅228.69%。而今年前10个月,月均成交约6500套。其中,9月成交7900套,10月成交约6000套,降幅高达24%。多个热门板块自9月后也开始遇冷,许多中介门店大受影响,面临成交量下滑,甚至关门大吉的尴尬局面。

武汉某二手房中介王先生透漏,该二手房中介机构在武汉约有400家门店,但其10月总成交量仅有约200套,平均下来每家门店仅成交约0.5套。王先生还指出:“武汉几乎所有的二手房中介门店都在亏损,今年以来,全市二手房中介门店至少关掉了20%。”

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2019年1月25日开盘

汉阳大道钟家村地铁站b出口旁

名校周边 地铁盘 百万方大社区 装修房

均价: 23500/㎡

02、买卖双方博弈,谁会是赢家?

那么,为何二手房房价稳中略降,成交量却大幅下滑了呢?深究起来,这其实是买卖双方博弈造成的

近年,武汉新房、二手房的价格倒挂严重。不少二手房房主抱着跟风或试探心理,以高价挂牌,再看卖方情况,如果买家感兴趣,再行议价。这种行为使得挂牌价居高不下,买方普遍认为二手房标价水分过大,纵然如今价格略降,其中水分依旧不少,故而不少人依旧秉持观望态度。

另一方面,呈现在新房市场中的“买涨不买跌”心理,在二手房市场同样适用。在新房、二手房市场齐降温的当下,部分二手房买家对房价继续下跌心存期待,这进一步加剧了他们的观望情绪。而对于大部分卖方来说,有人认为房价还会回升,也有人认为国家调控是为了稳房价,而不是降房价;如果不急于出手,卖方一般不愿意降价过多。

已经准备在盘龙城购买新房的张女士,有一套在江岸区劳动街附近的房产,一室一厅44㎡,原本挂牌价120万元,因无人问津,张女士多次降价,最终标价105万元,看房者依旧寥寥。“我们建议她降价至90万出售,但她不肯”,二手房中介王先生无奈地表示:“这很正常,一般购房者最多愿意降价10%以内。”

卖方待价而沽,低了不愿意卖;买方觉得贵了,不愿意买。对于卖家来说,他们或许会错过最佳的置换时机,也可能在等待中如愿卖出自己预期的价格;而对于买家来说,他们或许能等到二手房房价下跌,也可能因等不到而只得转投新房怀抱。

买卖双方胶着的博弈状态,使得二手房成交量大幅下滑。加之此前国家信贷政策从严,导致购房成本增加,二手房成交周期也被拉长。

如此看来,买卖双方谁是赢家尚未可知,二手房中介受成交量影响,或成最大输家!

03、新政频出,二手房市场会回暖?

在二手房市场暗流涌动的时候,最近频出的新政,似乎让房东、购房者、中介,都看到了一丝转机。

今年以来,武汉房贷利率多执行首套上浮30%,二套上浮40%。而10月武汉首套房贷平均利率终于首现下降,由9月的6.35%降到6.26%。笔者询问各银行最新利率发现,中信银行首套房贷利率由上浮30%,下调到了上浮20%;招商银行、交通银行、汉口银行等房贷利率上浮也基本在30%以下;有置业顾问还称,农业银行二套房房贷利率由上浮40%,下调到了上浮35%。

此外,11月30日,武汉出台异地公积金个人住房贷款试行政策。按照新政,购房者有武汉户口;异地公积金账户连续足额正常缴存达6个月及以上;以家庭为单位,包括夫妻双方和未成年子女,公积金贷款使用次数低于2次的,在全国缴存的公积金都可以在武汉买房贷款,这对异地缴存公积金的武汉人来说,回汉购房将更加便利。

不管是部分银行房贷利率下降,还是异地公积金可进行个人住房贷款,这都将大大降低购房者买房成本,对于购房者来说无疑是极大的利好。而购房者买房成本降低,或将刺激二手房成交量回升,这对于二手房房东以及中介来说,也是一丝曙光。

但需要注意的是,不管是房贷利率下降,还是异地公积金贷款,对于二手房房价本身都没有什么直接的影响。目前,武汉三环内主城区已经逐步迈入存量房时代,无论是买方还是卖方,在价格的博弈期,在房地产市场表现持续维稳的大行情下,以真实需求为导向做选择才是最重要的。

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