小亿买房

消息
主页
分享
我的

房企都不拿地了?放心,两年内这些房企绝对不会闹房荒

2018-12-06·08:21 | 亿房网综合

一个星期前的11月26日。北京一次性挂出13宗地块,最终成功出让12宗,当天土地出让金达到316.46亿元,创下北京单日成交地块数量新纪录。

  

楼市还在冰封,土地市场却先热了起来。

一个星期前的11月26日。北京一次性挂出13宗地块,最终成功出让12宗,当天土地出让金达到316.46亿元,创下北京单日成交地块数量新纪录。

这个数字,超过不少三四线城市全年的财政收入。

这忽如其来的热度,是年末土地供应井喷的缩影。

21世纪经济报道统计,11月,一二线城市合计供应土地近1500宗。

和大量土地入市相对应的,是多数房企实在囊中羞涩,对拿地无法热衷。中原地产数据显示,2018年前11个月,一二线城市住宅土地流标282宗,达到六年以来最高记录,而龙头房企拿地意愿达到近四年新低——

25家龙头房企的拿地金额,已经连续3个月低于千亿。

年底,市场依然在严冬徘徊,而新一波的供地潮已经展开。若是少有房企愿意拿地,会不会造成明后两年新房供应不足,无房可卖?

想多了。新一轮去库存的鸭梨,正在路上。

01

年底供地潮来啦

因为市场转冷,今年的土地市场其实是非常清淡的。

两个数据为证:

1、土地出让增幅

今年前11个月,中国土地出让收入最高的50大城市合计“卖地”收入3.27万亿元,同比上涨7.3%。这是多年来的最低涨幅——去年同期,增长速度超过30%。

2、土地流拍数据

中原地产数据显示,2018年前11个月,一二线城市住宅土地流标282宗,同比上涨143%,达到六年以来最高记录。加上三四线城市,年内,高达1126块土地无人问津。

在这样的数据下,席卷全国的土地供应热潮依然拉开了序幕。

11月26日,北京出让的12宗土地,是临近年底席卷全国的土地出让热潮的一个片段。当天,全国迎来土地出让井喷。北京、上海等多个城市合计成交土地金额高达400多亿元。

11月,一线城市供应土地合计高达90宗,刷新了最近几年记录,而二线城市供应量也有所上涨,11月合计供应了土地合计1400宗,也是年内单月最高记录。

12月刚刚开了个头,但从部分城市的数据来看,土地供应量有增无减。热点城市厦门、南京迎来供地潮,合计入市地块达30宗、起拍总价255.8亿元。而上海土地市场预计出让10幅经营性用地,总起始价152.08亿元。

为何各个城市要在这个点忽然加大土地供应呢?

原因很简单,有年度卖地任务压顶。卖地完成与否,不仅涉及当年任务指标,而且影响卖地收入。

毕竟,卖地收入是地方政府相当大的收入来源——有数据显示,2017年,土地出让金占地方财政收入比重全国平均值是35%。

根据易居研究院发布的《2018年10月40城土地市场报告》,今年1-10月,40个典型城市土地出让金累计收入18019亿元,同比减少0.5%。这是2016年以来,土地出让金收入同比增速首次由正转负。

而具体到各个城市,冷暖不均——北京卖地收入同步下滑52.3%之外,廊坊、南京、南昌、合肥、广州、成都……悉数上榜。

2018年的最后两个月,不得不成为卖地“冲量”的黄金时间。

点击590831346加武汉买房交流群,获取更多业内动态。

02

到底哪些房企在拿地

供应端热火朝天,需求端却有些冷。

除了今年年内,全国高达1126块土地流拍的现象之外,房企,尤其是龙头房企对于土地的态度也相当暧昧。

拿地越来越谨慎了。

拿地金额方面,万科、碧桂园、保利继续位列榜单前三。其中,万科以1250亿元拿地金额位居榜首,碧桂园则以1200亿元位列第二,保利以926亿元稳居第三位,三家房企的拿地金额均超900亿,万科和碧桂园更是以超1200亿元的拿地金额领先行业。TOP10企业1-11月拿地总金额达7609亿元,占TOP50企业的42.7%,较1-10月占比下降1.6个百分点,龙头房企在土地市场的优势凸显。2018年1-11月,万科继续通过招拍挂积极拓储,11月以15.99亿元获得中山市东区博爱七路地块;华润置地以22.20亿元拿下深圳光明区马田街道地块;中梁以总价18.63亿元摘得温州城市中心区地块。

限地价、限房价、竞自持、竞配建、共有产权用地等成为热点城市推地的重要要求,对于企业来说,这些限制条件对项目盈利和周转带来一定压力,且对企业资金实力提出了更高的要求。其中,中梁以18.63元竞得温州主城区商住地块,出让方式为“限房价、竞地价”;中铁建以12.50亿元拿下珠海金湾区地块,该地块采用“限地价、竞配建人才住房”方式出让。

从各城市群拿地金额来看,长三角仍是房企重点关注区域,中西部关注度继续提升。长三角作为一个多核心发展的区域,其领先的经济水平、发达的交通以及完善的配套设施吸引着大量优秀人才,再加上长三角城市群推出土地的城市数量较多,土地市场持续火热,一直被视作房企重点投资的区域。同时,随着中西部地区经济崛起及产业转移,中西部地区土地市场热度升温。2018年1-11月,长三角地区TOP10企业拿地总额达2887亿元,位列首位;中西部和珠三角以2503亿元和1870亿元分列第二、第三位;环渤海地区拿地总额位居第四位,为1416亿元。

从城市群拿地企业来看,龙头房企继续坚持广布局策略,中小房企则聚焦区域深耕发展战略。如碧桂园、万科在4个榜单中均有上榜,其中万科在长三角和中西部区域榜单中以443亿元及421亿元位列榜首,在环渤海区域榜单中位列第三,珠三角地区榜单中则处于第九位;碧桂园在长三角、珠三角及中西部区域榜单中均居于第二位,在环渤海区域榜单中也以165亿元位列第四名;中海在环渤海和中西部榜单中均有上榜,并以224亿元拿地总金额位居环渤海榜首;保利则在珠三角和中西部区域榜单上榜,且以451亿元位列珠三角区域榜单首位;华润置地在各城市群榜单中出现两次,北辰、福晟等中小型房企则出现一次,拿地相对较为集中。

那么,到底有哪些房企在买地?

国企。

北京的土地盛宴之中,从中建一局、中铁诺德,到绿城、富力中交、中铁置业、住总、城建等企业,大部分都是国企或者国企背景,龙头房企在其中毫无存在感。

毕竟,在现在房企融资难的背景下,相当一部分房企,尤其是民企实在缺钱得紧,能把资金链稳住,现有项目不烂尾就不错了,手头实在没有余粮去“补货”……

但减少公开市场拿地,不代表完全不拿地——目前公开市场的土地大部分都有各种配套,限价限售等政策,面对可能惨淡的2019年市场,一不小心拿错一块地,就可能要“砸手上”,影响现金流。龙头房企,尤其是民营房企更多出现在物美价廉的股权交易市场。

拿“活下去”的万科来举个栗子,2018年初以来,万科实施的涉及项目、股权或资产的收购至少有14起,耗资超过230亿元。

毕竟,郁亮前几天都说了,“活下去”和大肆拿地“一点关系都没有”。

03

明后两年会闹房荒吗

众所周知,土地是房企的生产资料,土地的多寡,决定了未来楼市的供应量。那么,未来的楼市供应会是怎样的走势?会有“房荒”吗?

首先,库存再现攀升态势。

根据易居研究院的数据,10月份,100个城市新建商品住宅供应量为4742万平方米,环比上升0.5%。

2015年1月份开始全国100城库存规模一直处于下跌通道,从今年9月开始,百城住宅库存走势出现拐点,目前,已经连续两月出现攀升势头。

其次,销售数据同比下调。

截止2018年10月,房地产累计市场销售数据依然在上升。但单独看拆分数据,9-10月已经连续2个月出现成交面积同比下调。预计2019年楼市很可能出现累计成交量的同比下调。

最后,新入市房源规模是一定会增加的。

就如上面分析,当民企退避三舍的时候,国企作为“亲儿子”,是一定要迎难而上,积极拿地的。

当然,当下土地其实很便宜,就北京11月26号那场出让而言,整体溢价率不到20%。

更何况,为了让土地顺利出让,各地纷纷出台新政,降低拍地门槛。

北京市规土委对保证金的缴纳方式进行了“创新”,采用共享保证金的方式。南京取消了土拍““现房销售”政策。合肥直接还为开发商提供了3个月分期付款的选项……

对资金充裕的国企们而言,在优惠政策下,吃下了这些便宜的土地,或许唯一要担心的是……过去2年土地供应高峰的那批地块,已经变成了新建住宅,在逐渐入市了。

“房荒”?不存在的。新一轮去库存的鸭梨,正在路上。

武汉土拍 观点 全国楼市

分享

广告