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武汉二手房卖不动,中介门店现关店潮,买家去哪了?

2018-11-26·07:05 | 亿房网

“暴跌十万”、“房东抛售”、“成交凄凉”等关键词似乎成了二手房市场的标签。行情不好,生意惨淡,二手房市场面临着巨大的生存考验,买家们都去哪了?

  

小雪刚过,武汉早晚气温骤然降到冰点,晚十点刚过,小刘抽完最后一根烟,缩着脖子关灯锁门,今天又坚持到最后一个关门,他已经忘了自己接待上个客户是在什么时候了。这条不到500米长的小巷内曾有10家房产中介,目前两家已经变成了便利店,另两家处于关门状态,一家玻璃门上贴着出租标语,店内已空,墙上贴着二三十幅房屋出售的广告标牌,门口停着一辆装货的微面,车上人把头深深地埋进臂弯。小刘看着他,一种疲惫感由上至下袭来,一个靠租单活着的老中介,最懂心累的感觉是什么。

近段时间以来,多家媒体报道武汉二手房市场降温,二手房交易遇冷,甚至一些中介门店关门歇业。“暴跌十万”、“房东抛售”、“成交凄凉”等关键词似乎成了二手房市场的标签。行情不好,生意惨淡,二手房市场面临着巨大的生存考验,买家们都去哪了?

二手房成交量下滑 门店现关店潮

目前武汉二手房交易量确实有所下滑,从各中介门店反馈的数据来看,就像是从六月底开始,“唰”地就被整整齐齐切去了三分之一。从以前的平均一周二十几套,下降到几套。 

“五月份的时候,光我们一家中介,一天就能签约十几套。现在,整个武汉一天也就成交个百来套。”汉口某中介门店店长反馈到。

当前跟前期做个对比,单看主城区的情况,江岸区、硚口区和洪山区,各自每周都跌去了约100套的量,其他几个区域也无法独善其身,基本都在下滑。 而与成交量收缩对比明显的是挂牌量的放大,武汉市每天都会有七八百,甚至上千套的新房源上架。

除了二手房成交萎缩外,有些区域再现中介关门潮。一条不到500米的街,最高峰开了10家房产中介,目前却只剩4家。经历了去年二手房市场火爆,中介快速扩张后,今年武汉楼市火爆不再。“以前徐东一路到处是中介,下半年以来消失了一半。”在徐东新新花园小区住了近十年的沈女士说。

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售完

愿景城二期

2018年12月16日开盘

东西湖区金银潭大道常青一中旁

地铁盘 高层 住宅 小高层 一房一价

均价: 10500/㎡

整个十月份成交仅1套

个位数的成交,也是来之不易

这是一家位于汉阳大道上的中介门店,交易量一直都不错。经营范围包括花前树下、金龙花园、华润公园等等,生活氛围非常成熟。挂牌房源以90-120平米左右户型为主,总价在160-260万左右。

只是向来稳定的二环地段,这次也免不了“寒风凌冽”,差不多从8月份开始,5套以下的成交量就已经是常态了。10月份,这家中介门店成交仅1单。

就算是个位数的成交,也是来之不易。一套金龙花园117平米的三房,挂了两个多月,看的人寥寥,成交更是遥遥无期,眼看着马上就要到年底,房东也有点急着回笼资金,就连续调了三次价格。从最初的215万,一路调到195万。

在新房排队中败下阵来的买家

于是,等来了一位“老面孔”。半年前这位买家就看过这里的二手房,中心地段,周边配套齐全,都让他很满意,但总觉得价格下不去手。

这位买家当时并不急着买房,权衡之后觉得新房更实惠,便毅然投身抢房大军,只是他的预算总价是180万,可想而知竞争有多激烈。没有锦鲤体质的他,半年跑了十几个楼盘也没有抢到。

在新房市场里抢不到房的他回来了,看中了这套房子。谈价格的时候,据说氛围很友善,双方客客气气地互让了一步——房东同意把价格调整到190万,小陈算了下,总价差不多180出头,税费也不多,果断签约了。

主要是房东愿意降一降价格了,买家也心力交瘁不想抢房,两边都肯谈。肯谈,就好办了。 不过比较遗憾的是,这样的买卖双方都“默契”的时候少之又少。

市场转凉,其背后的影响因素有很多,最近影响比较明显的是武汉土地市场。持续高热的地价这两个月“转了一个弯”,即使只是从不正常的高热变成了正常的回落,也立刻触动了二手房敏感的神经。那么,这些消失的购房人群都去哪了?

在售

远洋东方境世界观

2019年1月25日开盘

汉阳大道钟家村地铁站b出口旁

名校周边 地铁盘 百万方大社区 装修房

均价: 23500/㎡

这群拆迁户果断放弃二手房选新房

7月份的时候王苗已经跑了四个楼盘。在这个市场,她这样的次数真不算多,但关键是,她觉得自己本来不应该出现在这个抢房大军中。 她是二七城中村改造的一份子,也就是俗称的“拆迁户”。确实不算缺钱,但一家六七口人,还是租住在后湖的一套房子里。

她一度想在后湖买套房子,但去年后湖的二手房生意奇佳——都是她家附近的拆迁购房需求,直接把同安家园的挂牌价拉到了2.4万。一套能容纳她家那么多口人的房子,至少得上300万。

于是在跟着中介看了无数套房源后,她放弃了原先买二手房的想法,坚定地加入买新房大军。“比起同安家园,城开云悦邸新房只要1.8万单价,并且带精装修。”她这么解释自己想法的转变,“而且300万总价,买后湖任何一个新盘都足够了。”

她也没忘给自己留条后路——等新房实在是没有找到合适的,再去考虑二手房。

还有一群买房者,最近没那么活跃了

今年上半年的二手房市场上,我们还是能看到这群人频繁出没的身影。但是最近他们开始没有那么活跃了,我们叫他们“炒房客”。

以相对低廉的价格买下四五十平米的市中心老房子,总价200-300万,花一些钱装修,然后等几个月,二手房价上升一些,就立刻转手。他们被中介称为“最不愿意合作的客户”,因为太熟悉,老把中介费用压得太低。

于是他们自发成团,哪里有便宜的小房子,就去哪里。而他们转手的对象,往往是不明市场的刚需,一套房子的转手收益,少则数万,多则数十万。这一进一出,就是两次成交体现。

据中介门店人员透露,现在这些炒房客还是有,但是已经很少了。 现在在售的新盘太多,二手房价格也没什么涨,现在做这个生意的,很多都歇下来了。熬到楼市下行期的投资客都是小白,成熟的投资客早就在上行期离场了。

这批人群的“消失”,是我们非常乐意看到的。

期待变凉的购房人和膨胀房东之间的博弈

开头提到的经纪人小刘,最近很是闹心。 作为从业时间较长的老中介,他本来每个月都有几套房子成交,但是这个月,他手里的两单,全谈崩了。

原因如出一辙:房东都打算置换,但都还没有找到合适的置换目标,所以跳涨价格。

房东老林觉得自己房子,挂牌得真不是时候。 他的台北路改善房,其实也就挂了不到两个月。七月份的时候带看量很不错,每天都有好几个,老林有点膨胀,本来想好,遇到意向强点的可以适当谈点价格,这么一看,索性就非挂价不卖了。

“这套89平米的房子,房东挂牌280万,客户还价270万,犹豫之际又来了几家人看房,老林立刻膨胀,把价格调到了285万,然后比较了下其他的房子,又涨到了290万。客户当然不肯了。”小刘苦笑。“最后那个客户也气坏了,去买了一套290万,户型装修都更好的。”

谁知道一进十月份,“凉风”刮了起来,各路朋友圈都忙着发“二手房凉了”。他自己虽是坚定的看多派,但凉风确实有影响,现在的带看量,从以前的一天好几个变成了一两天一个。

二手房买卖从来就是卖房者和买房者的攻防战。现在比较特殊的是,置换人群身兼这两者的角色,他们的“攻防战”也就更有意思了。

对于“期待变凉”的购房者来说,这时候默默消失找别的选择可能更好。

结语:二手房市场,从来不比新房。新房的博弈是明面上的,谁都能监督开发商,看得清清楚楚。但二手房,房东、购房者、包括中介,不同个体间,还颇有些暗流涌动的意思。

这两年,二手房市场上的置换人群比例一直在提高。“高抛低买”是每个人的追求,他们对市场消息异常敏感,是期望可以买到更便宜的,但对自己的房子,又觉得预期仍在,不舍得降低身段。

这可能是这两年来第一次,买房预期和卖房出现偏差的时刻,这种时候很少见。前两年的高价地块进入市场的脚步声越来越近,它是刺激房东尽快抛售置换的稻草,还是提高所有人预期的干柴?这才是这两个月最值得关注的。在这个时刻,购房者们暂时没有“下线”,只是隐身等待机会罢了。

而对于房产中介行业来说,转型已经势在必行。 当新房市场开发商高呼“活下去”,二手房中介中介继续“各自为阵”将被淘汰,市场烽火硝烟合纵连横,行业变革已经呼之欲出。中介借助平台赋能已是大势所趋,线上线下房源共享、全平台联合售卖,开放合作的行业生态将是下一个可行的出路。

待售

金地保利褐石公馆

2018年12月15日开盘

洪山区白沙五路与青菱西路交汇处

品牌地产 住宅

均价: 14900/㎡

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